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近年来，由于租赁市场缺乏完善的制度保障，承租人权益受损的案例比比皆是，导致公众对租赁房屋的信任度大幅下降。民法典颁布后，首次在法律层面确定了承租人的优先承租权。 那么，什么是优先承租权？承租人又应如何行使这项权利？近日，中山市第一人民法院审理了一起典型案例。 
基本案情 A商业连锁公司以招投标形式取得某学校校内商铺的承包经营权，双方签订合同，约定某学校自愿将其商铺出租给A公司经营使用，用于销售百货、文具、日用品等，租赁期间为2019年9月1日至2022年8月31日。租期届满前，学校重新对外招标，A公司想要继续承租，于是向学校提供响应文件，并在学校公布招标结果前提出优先承租的请求。 但学校以A公司授权书上的“供应商名称”处没有供应商单位盖章，不通过符合性审查为由，认定为无效响应，期间双方多次沟通无果。租赁期限届满，B公司中标，学校要求A公司退场，返还商铺。A公司认为该学校损害了其作为承租人享有的优先承租权，遂诉至该院，要求学校赔偿其损失。
裁判结果 该院经审理认为，某学校与A、B公司签订的合同均为房屋租赁合同。在租期届满前，学校没有以合理方式通知A公司续租的条件，也没有给予A公司合理期限决定是否继续按该租赁条件承租，反而以A公司提交的响应文件形式上存在瑕疵为由，不同意A公司续租商铺，将房屋另租他人，某学校这一行为已损害了A公司的优先承租权。 最终，该院判决某学校依法赔偿A公司产生的损失2万元等。某学校不服判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
法官说法 民法典实施后，优先承租权由意定权利上升为法定权利，赋予承租人享有以同等条件优先承租的权利，旨在稳定既有租赁关系和租赁物使用状态，降低出租方与承租方的缔约及交易成本，提升房屋租赁市场整体效率，避免出租人借用优势地位通过恶意缩短租期侵害承租人的居住利益及投资收益。 本案承办法官仇丽君提醒广大出租人：在合同期满后拟继续出租租赁物的，应以合理方式通知承租人，并给予承租人合理期限决定是否继续承租，否则承租人可要求出租方赔偿其因此遭受的相关损失。
编辑 付陈陈 二审 黄凡 三审 苏小红
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