物业和业主纠纷难解决？中山首份《涉物业纠纷审判白皮书》来了！

9月21日，中山市第一人民法院召开新闻发布会，发布和解读《涉物业纠纷审判白皮书》，并就针对审理的物业服务合同纠纷案件突出矛盾和问题提出相应建议和对策。

《白皮书》总结了近年来市第一法院涉物业纠纷案件的司法实践经验，全面分析了相关社会矛盾发生的原因，对症下药、提出对策，为将来法院、行政主管部门、开发商、物业公司、业主等各方形成合力，共同提升中山物业公司管理服务质量，化解社会矛盾、减少涉物业纠纷的诉讼提供了明确指引和努力方向。

《白皮书》显示，近年来市第一法院受理的物业纠纷案件的数量呈逐年增长的态势。2020年至2022年，三年共审理各类涉物业纠纷案件8163件。

为此，该院在物业纠纷案件领域开展多元矛盾纠纷化解机制，大力推进诉源治理工作，深化繁简分流以及推广电子送达等便民新举措。

今年年初，市第一法院基层矛盾纠纷多元化解“同心网”试点工作开展以来，该院民一庭多次举行联席会议、建立定期联席会议机制引导、指导物业服务企业诉前联调、规范诉讼；多次派出法官开展人民调解员和“法律明白人”普法培训，提升基层善治能力；深化推进了“庭所共建”工作机制，搭建共建共治共享社会治理平台“组合拳”。

另外，该院还深入开展“马锡五审判方式新时代实践活动”；宣传和引导基层群众利用网上调解平台快速处理各类纠纷；及时参与包括物业纠纷在内的全部民事纠纷调解；开展法律咨询、释法答疑、息诉罢访和法律宣传等基层法律服务工作，压实法官联系村居工作职责；积极参与村居综合治理，指导开展人民调解，做实做细基层调解与司法确认衔接工作，切实提高基层村居社会治理的能力和水平，打通联系服务群众的“最后一公里”。

市第一法院党组成员、副院长洪文表示，法院将坚持以人民为中心，推动矛盾纠纷源头化解，维护群众的根本利益，更好地解决群众“急难愁盼”问题，维护好中山市经济社会稳定发展的大局，以高质量司法服务保障中山高质量发展。

市第一法院
还就审理物业服务合同纠纷案件
的社会关切答记者问
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问：我们经常看到涉物业纠纷中，一方是物业公司，一方是业主，在物业纠纷案件中业主是否处于弱势地位？对于业主来讲如何维护自身合法权益？

答：首先要说明的一点是，两方在物业服务法律关系中是平等的民事主体，平等保护是我们民事诉讼中必须坚持的原则。在涉物业纠纷的审判工作中，我们当然也必须坚持这一原则，平等保护双方当事人的合法权益。

其次，就物业服务合同的缔约来讲，在业主、业主大会选聘物业之前，由建设单位选聘前期物业服务企业。在购房时，物业服务合同与购房合同通常捆绑签订，业主对于物业服务企业没有选择权，如果不签订物业服务合同就难以办理购房手续或入住手续。业主为了尽快拿到房屋钥匙，在不了解收费细节、物业服务范围的情况下，不得不在入住前签订物业服务合同。

第三，从案件处理的结果来讲，多数物业纠纷系基于合法有效的物业服务合同，物业公司在证据收集等方面更有优势，胜诉率较高。业主一方则由于缺乏证据保全意识，在物业服务有瑕疵或漏洞时，没有及时或充分留存并固定证据，使得其拒缴物业费的抗辩理由，因证据不足，难以获得法院支持。

针对上述实际情况，为了避免双方当事人攻防力量的悬殊，保证当事人真正处于平等地位，我们的法官在审判实践中会适当行使释明权，弥补当事人一方在诉讼能力实质上的不平等。即在弱方当事人的诉讼主张不明确或证据资料不充分时，法官予以指导。在涉物业纠纷中，物业企业一般都有专业律师甚至律师团队提供法律服务，因而在诉讼能力上处于相对优势。而一般的业主则在资金、法律知识方面较弱，从而在诉讼能力上处于相对劣势。我们在处理涉物业纠纷中充分关注到了这种诉讼能力上的不对等，通过法官在诉讼中的适当释明，为业主明确诉讼主张、提供证据资料，平等参加诉讼提供适当的、必要的指导，从而更好地贯彻平等保护的原则。

那么，小区业主如何更好地维护自身合法权益？我们的建议是——

一方面，业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，积极支持业主委员会职权的行使，为业主委员会维护业主利益提供方便。因为小区业主不同于一般主体，具有个体分散性和意志多元性的特点。当业主公共权益受到侵害时，需要一个机构代表全体业主行使诉讼权利。而由业主代表组成的业主委员会，具有代表性、组织性和稳定性，弥补了全体业主在诉讼权利上的先天不足。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业企业所提供的物业服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的行为，应及时采取解除物业管理合同或提起诉讼等措施加以维护。

另一方面，业主应当积极参与小区公共事务。对于小区公共事务，业主要更加关注、更加热心、更加负责、更加理性。对于业主大会的成立、讨论、表决，对于业主委员会的选举、监督以及诉求的表达，业主们仍要避免“事不关己高高挂起”与“搭便车”的心态，真正参与到小区管理中来，而业主委员会应当承担相应责任，为业主的利益合法表达诉求。只有业主真正对自己的权利关心，对自己的小区关心，才能真正创造出更好的生活环境。

问：刚刚提到有多元解纷机制，请问市第一人民法院在物业纠纷多元化解方面有什么创新举措？取得哪些成效？

答：在全国法院中，中山法院是首家成立诉讼服务中心并入驻市行政服务中心的法院。目前，诉讼服务中心设立多个专业调解工作室，特邀32名特邀调解员常驻办公，全方位为群众开展免费诉前调解服务。

当事人到法院起诉后，如原告同意调解，诉讼服务中心当即启动诉前调解程序。现我院已将物业纠纷案件纳入调解前置程序，在收到当事人的起诉材料后，我院首先委托特邀调解员通过线上、线下等方式先行进行集中调解，调解不成再进行立案。通过诉前联调机制，将诉讼中的调解程序前置，提高诉讼效率，减轻当事人负担，节约司法资源，促进社会和谐。

值得一提的是，今年年初，在市委政法委的指导下，我院在东区、坦洲两个镇街启动基层矛盾纠纷多元化解“同心网”工作试点，并逐步向周边镇街推广，通过共建共治，从源头上多元、高效、便捷预防和化解矛盾纠纷。

同时，开展普法培训，提升基层善治能力。我院民一庭多次派出法官参与东区司法所举办的2023年人民调解员和“法律明白人”培训会，为东区街道各部门、各社区人民调解委员会人民调解员和“法律明白人”就物业纠纷实务及调解技巧开展授课，充分发挥了法官指导基层调解、参与基层治理的重要作用，有力形成 “诉源治理”工作合力，切实推动矛盾纠纷源头化解。我院坦洲法庭牵头召开“构建多元联动解纷机制，促进小区物业类纠纷源头化解工作”座谈会，邀请坦洲镇综合治理办公室（司法所）、城市建设和管理局、社区以及小区住户达1000户以上的重点小区物业服务企业和业主代表参加，深入推进了 “庭所共建”工作机制，搭建共建共治共享社会治理平台的又一套“组合拳”。

此外，我院深入开展“马锡五审判方式新时代实践活动”，宣传和引导基层群众利用网上调解平台快速处理各类纠纷；及时参与包括物业纠纷在内的全部民事纠纷调解；开展法律咨询、释法答疑、息诉罢访和法律宣传等基层法律服务工作，压实法官联系村居工作职责，联系村居法官每月不少于一次主动联系定点村居；积极参与村居综合治理，指导开展人民调解，做实做细基层调解与司法确认衔接工作，切实提高基层村居社会治理的能力和水平，打通联系服务群众的“最后一公里”。