珠海市某物业管理有限公司中山市分公司诉周某某、刘某某物业服务合同纠纷一案

原告：珠海市XX物业管理有限公司中山市分公司。
    代表人：王某某。
    委托代理人：贺某某、李某某，广东XX律师事务所律师、实习律师。
    被告：周某某。
    被告：刘某某。
    原告珠海市XX物业管理有限公司中山市分公司（以下简称XX中山市公司）诉被告周某某、刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月9日立案受理，依法由审判员饶琨适用简易程序(小额诉讼)，于2013年2月6日公开开庭进行审理。原告XX中山市公司的委托代理人贺某某、李某某到庭参加诉讼。被告周某某、刘某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院作缺席审理。本案现已审理终结。
    原告XX中山市公司以2008年12月29日，原告与中山市X区XX城小区业主委员会签订《XX城小区物业服务合同》，合同约定聘请原告对中山市XX城小区提供物业管理服务，收费标准为住宅的每月0.45元/平方米，若小区业主或物业使用人，未能足额缴纳物业服务费用，应按应付未付款每天1‰的标准支付违约金，合同并对物业服务的其他事项有约定。2011年4月10日，XX城业主委员会与原告签订《XX城物业管理补充协议》，约定从2011年5月1日起，将住宅物业管理费提高到每月0.6元/平方米。原告根据合同约定为被告居住的中山市X区XX路XX城XX阁X楼X座提供物业管理服务，面积为112.24平方米，从2009年1月至2012年11月，被告尚拖欠原告物管费及违约金4451.71元为由,诉请：1. 被告立即向原告支付从2009年1月至2012年11月的物业服务费2697.6元及违约金（以实际欠款额从2009年1月10日起按每日1‰计至清偿之日止）；2. 被告承担本案诉讼费。
    被告周某某、刘某某未出庭应诉，亦未提交相关证据。
    基于庭审查明的事实，本院认为:XX中山市公司是具备二级物业管理资质的公司。周某某、刘某某是中山市X区XX路XX城XX阁X楼X座的业主，该房地产建筑面积为112.4平方米。2008年12月29日，XX城小区业主委员会（甲方）与XX中山市公司（乙方）签订《XX城小区物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对中山市XX城小区提供物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅：0.45元/月/平方米；从2009年1月1日起至2014年12月30日，空置房物业管理费按标准的100%由业主向乙方支付；物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每月10日前支付当季（年）度的费用；业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天千分之一的标准向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。2011年4月10日，XX城业主委员会与XX中山市公司签订《XX城物业管理补充协议》，约定：经双方协商，并经过相关法律程序经70%以上业主同意，同意从2011年5月1日起，将住宅物业管理费提高到0.6元/平方米。自2009年1月开始至今，周某某、刘某某一直未向XX中山市公司交纳物业管理费。XX中山市公司与中山市X区XX城小区业主委员会签订的《XX城小区物业服务合同》及《XX城物业管理补充协议》是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，上述合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。XX中山市公司与XX城小区业主委员会签订的《XX城小区物业服务合同》及《XX城物业管理补充协议》对周某某、刘某某具有约束力，被告应依约向XX中山市公司交纳物业管理费。被告未按物业服务合同的约定交纳物业服务费用已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担继续履行以及支付利息的违约责任。本案中，XX中山市公司主张的是2009年1月至2012年11月间的物业管理费以及违约金，经计算，被告应付的自2009年1月至2012年11月间的物业管理费应为2697.6元（112.4平方米×0.45元/月/平方米×28个月+112.4平方米×0.60元/月/平方米×19个月），XX中山市公司的主张合法有据，本院予以支持。关于违约金问题，XX中山市公司主张应根据双方约定的以每日1‰的标准计算，该标准合法合理，本院予以支持。因XX中山市公司明确被告应当是在每月10日前向XX中山市公司交纳当季的物业管理费，故被告应从2009年1月10日起向XX中山市公司支付违约金。被告周某某、刘某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
    被告周某某、刘某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市XX物业管理有限公司中山市分公司支付2009年1月至2012年11月的物业服务费合共2697.6元及违约金（违约金的计算方法为：从2009年1月10日起以每日实际拖欠的物业管理费为基数，按照每日1‰的标准计算至本判决确定给付之日止）；
    如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    案件受理费50元，减半收取25元（原告珠海市XX物业管理有限公司中山市分公司已预交），由被告周某某、刘某某负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
    本判决为终审判决。

审  判  员  饶  琨
书  记  员  黄孝轩