中山市某古玩城有限公司诉黄某某房屋租赁合同纠纷一案

原告：中山市XX公司。
    法定代表人:黄某财。
    委托代理人:荣某某、陈某某，均系广东XX律师事务所律师。
    被告：黄某某。
    委托代理人：刘某某，王某，系广东XX律师事务所律师、律师助理。
    原告中山市XX公司（以下简称XX公司）诉被告黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月10日立案受理后，依法适用简易程序于2012年10月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈某某，被告的委托代理刘某某、王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
    原告诉称：2010年3月23日，原告与被告签订了《租赁合同》，被告承租原告位于中山市XX古玩城XX阁二楼和XX阁9号两处物业，两份合同分别约定：租赁期限自2010年3月9日起至2013年3月8日止，月租金分别为19500元、3499元，保证金为39000元和6998元。每月10前交付租金、管理费、水电费，每逾期一日，租金按每天千分之五计算滞纳金，管理费和水电费按每日百分之三计算滞纳金。从2012年7月起被告开始拖欠租金及相关费用，原告多次催讨未果，被告现已偷偷搬走不知去向，为维护原告的合法利益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、由原告没收被告的保证金45998元；3、被告支付原告租金22999元及滞纳金2145元；4、被告支付原告水电费13099元及滞纳金4629元，管理费851元及滞纳金536元；5、被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告承担原告的律师费5000元。经本院依法释明，民事法律责任形式没有滞纳金这种法律责任形式，原告变更诉讼请求，将滞纳金变更为违约金。
    原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据：2份租赁合同、转让声明、收据、欠款明细表、律师费发票、委托合同、缴交水电费通知2份。
被告辩称：原告提出要求没收保证金的诉求没有事实及法律依据。1、本案原告主张没收保证金理由是我方从12年7月开始拖欠租金等费用，但事实上我方没有拖欠原告7月的租金以及其他费用，是原告为了谋取更大的利益，从8月开始单方终止合同，并将我方赶出租用物业、上锁。2、原告主张滞纳金诉求不应得到支持，从租赁合同中约定，5%的滞纳金、管理费、水电费，滞纳金是我方向国家税务机关缴纳的，原告无权主张滞纳金。3、双方签订的合同没有进行登记，属于无效合同。根据《中山市房屋租赁办法》的规定，应该进行登记，并向被告开出发票。我方多次要求原告开发票，但是原告拒绝开具，因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。双方从合同中约定律师费及诉讼费问题，现在法院并未判定过错谁属，所以原告无权主张律师费问题，在原告未向被告开具租金专用发票情形下，被告有权拒付租金。
    被告就其抗辩及主张的事实在举证期限内向本院提交的主要证据：租赁合同两份、保证金收据、租金收据、照片4张。
    经审理查明：2010年3月23日，案外人屈某某与原告签订租赁合同，向原告承租XX阁9号、XX阁二楼，原告向案外人屈某某出具收据2份，内容分别为：收到屈某某交来XX阁9号保证金6998元，XX阁二楼保证金39000元。2011年10月13日，案外人屈某某与被告签订转让声明，内容为：屈某某同意将与XX公司签定的XX阁二楼、XX阁9号租赁合同及保证金（45998元）转给黄某某，黄某某同意继续向出租方履行租赁合同所规定的责任与义务。后，被告黄某某作乙方、原告XX公司作甲方，签订《租赁合同》两份，约定：甲方将XX古玩城XX阁二楼，面积975平方米的商铺和XX阁9号面积88.53平方米的两间商铺出租给乙方经营游戏游艺厅，租赁期限自2010年3月9日起至2013年3月8日止，共36个月，每月租金分别为19500元、3499元，综合管理费分别780元、71元，网站、网络建设费均为30元；水电及公摊公共设施用电水等费独立计表按月结算由乙方自行负担；前述各项费用于每月10日前交付给甲方，如未能按时交付租金，按每日5‰收取滞纳金，管理费、水电费按每日3%收取滞纳金；乙方签订本合同之日向甲方交纳各2个月租金分别39000元和6998元作为保证金，在合同期满或解除合同之日，在乙方无违约、无欠款、无赔偿费用等情况时，甲方将保证金不计息退还乙方；租赁期间，若甲方单方提前终止合同（本合同规定可单方终止合同的情形除外），则甲方必须按乙方租金总金额双倍赔偿乙方，乙方不得再向甲方索要其他任何赔偿；租赁期间，若乙方单方面提前终止合同（本合同规定可单方终止的情况除外），则甲方不予退还乙方所交保证金，甲方有权即刻收回租赁物，要求乙方恢复原样，并赔偿损失；乙方有下列行为之一的，视为乙方单方提前终止合同：（1）乙方未能按时交付租金、管理费或水电费用超过三十天；（2）乙方未经书面同意擅自改变经营范围；（3）乙方利用或容许他人利用该商铺进行违法活动；（4）未经甲方同意，乙方私自将该商铺转借、转租、转让他人的；（5）擅自占用商铺以外的公共场地，经物业部通知拒不纠正的；（6）超过五日不开门经营，影响古玩市场整体经营效果的。甲乙双方因租金及管理费等租赁费用拖欠问题而发生的法律纠纷，如法院认定责任在乙方的，则甲方因此所产生的相关诉讼费用，包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等费用，全部由乙方承担。双方还约定了其他事项。合同签订时间落款为屈某某与原告签订的租赁合同的时间即2010年3月23日。合同签订后，双方开始履行合同。被告交租金至2012年7月、交水电费至2012年6月。此后，被告没有支付租金水电费。2012年8月下旬，被告搬出商铺。原告催讨被告拖欠的8月份租金及相关管理费、水电费用，无果。遂于2012年9月10日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
    本院认为：本案系租赁合同纠纷，双方争议焦点有四：一、合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条的规定，合同是否有效，审理的依据是法律和行政法规的规定，而非地方规章或管理办法。原、被告经协商一致签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。被告关于原告出租房屋，未领取《房屋租赁证》，故双方签订的《租赁合同》无效的辩解无法律依据，本院不予以采信；二、关于被告是如何离开承租房屋的问题。原告主张被告偷偷搬离商铺并拖欠当月租金，被告否认擅自搬走而系原告强制赶走。从被告提交的招租启示和相关照片可以看出，截止本案诉讼时被告确已搬离所租用的商铺，但被告关于系原告赶出的辩解没有提供相应的证据，根据一般生活经验和交往常识，本院采信原告的主张，在双方未就合同解除达成一致协议的情况下，根据履行现状，视为被告擅自终止合同。根据双方签订的《租赁合同》第六条第2款的规定，甲方即原告有权即刻收回租赁物，不予退还乙方所交的保证金。因此原告诉请不予退还被告所交的保证金45998元，理据充分，本院予以支持；三、关于所拖欠的租金、管理费、水电费，根据合同约定，租金和管理费均系确定费用，原告以被告不开具发票为由拒不支付。根据本院在合同效力部分的分析，是否领取《房屋租赁证》及是否办理年审手续甚或是否出具专用发票，均属于地方行政、税务等部门规范管理调整的范畴，不影响合同的效力。且原、被告在签订《租赁合同》时没有就该内容作出明确约定，即开具发票并没有约定为支付租金的前提或对等条件。因此被告的辩解无法律依据，本院不予支持，根据约定原告应支持相应租金22999和管理费851元。关于水电费具体金额，原告提交了《缴交水电费通知单》证实，通知单有具体的水电费起止码，其中7月份水电费金额7347元、8月份水电费金额5752元与5月份水电费7587元、6月份水电费7798元对比，大体相符，应予认定。上述租金、水电费、管理费，被告应当支付，其未支付，构成违约，根据合同约定，被告应分别从2012年8月11日开始，至本判决生效后七日止，按每日5‰计付租金22999元的违约金、从2012年8月11日起按每日3%计付7月份水电费7347元、从2012年9月11日起按每日3%计付8月份水电费5752元的违约金，从2012年8月11日起按每日3%计付8月份管理费851元的违约金；四、关于原告因本案支出的律师费损失。根据《租赁合同》第七条其他事项第4款的规定，双方发生法律纠纷，如法院认定乙方责任的，甲方因此产生的相关费用，包括但不限于律师费、诉讼费等由乙方承担。综合本案，双方的合同提前终止，被告无证据证据系原告单方解除合同，而事实上其搬离出承租的商铺并拖欠当月租金已构成单方违约，故应承担甲方因发生法律纠纷而支出的相关费用。对原告的该项诉求，本院依法予以支持。
    综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、六十条、一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
    一、确认原告中山市XX公司与被告黄某某的《租赁合同》于2012年8月解除；
    二、被告黄某某所交的保证金45998元不予退还；
    三、被告黄某某支付原告中山市XX公司2012年8月份租金22999元，并从2012年8月11日起，至本判决生效后七日止，按每日5‰计付违约金。
    四、被告黄某某支付原告中山市XX公司2012年7、8月份水电费13099元，并分别从2012年8月11日起，至本判决生效后七日止，按每日3%计付7月份水电费7347元的违约金，从2012年9月11日起至本判决生效后七日止，按每日3%计付8月份水电费5752元的违约金；
    五、被告黄某某支付原告中山市XX公司2012年8月份管理费851元，并从2012年8月11日起至本判决生效后七日止按每日3%计付8月份管理费851元的违约金；
    六、被告黄某某承担原告中山市XX公司律师费损失5000元。
    上述三至六项，于本判决生效之日起七日内付清。
    如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    案件受理费2063元，减半收取1032元，由被告黄某某负担（该款原告已预缴，被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。

审  判  员   向良平
书  记  员   杨志伟