中山市某房地产中介有限公司诉罗某某等合同纠纷一案

　　原告（反诉被告）中山市××房地产中介有限公司。

　　法定代表人张某某。

　　委托代理人夏某某、黄某某，广东××律师事务所律师、律师助理。

　　被告（反诉原告）罗某某。

　　被告（反诉原告）陈某某。

　　上述两被告共同委托代理人宋某、旷某某，广东××律师事务所律师、律师助理。

　　第三人谢某某。

　　原告中山市××房地产中介有限公司（以下简称××公司）诉被告罗某某、陈某某合同纠纷一案，本院于2010年6月25日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理[案号：（2010）中一法三民二初字第123号]。因被告罗某某、陈某某为香港居民，本院经审查认为本案属涉港合同纠纷，变更案号为（2011）中一法民四初字第17号。在案件审理过程中，本院依职权追加谢某某为本案无独立请求权第三人参加诉讼。后被告罗某某、陈某某提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告××公司的委托代理人夏某某，被告罗某某、陈某某的委托代理人宋某到庭参加诉讼。第三人谢某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告××公司诉称，2010年1月1日，两被告委托原告全权出售其所有的位于中山市三乡镇××楼房，委托权限包括代办签署一切合同契约或文件，代收代付有关该房售金及费用，全权代理有关该房产的一切手续。2010年1月12日，原告与被告协定楼价550000元后将该房出售给谢某某，并与谢某某签订了《楼宇买卖合同》，合同约定房价为550000元，买方须支付定金10000元，买卖双方于2010年4月31日前到中山市三乡镇国土局房地产交易中心办理过户手续当日付清余款，代理服务费用8250元由卖方负担。2010年1月13日，原告与被告对上述买卖合同又签订了售让合同予以确认，原告将谢某某支付的定金10000元交给被告。其后，两被告以各种借口反悔并迟迟不与谢某某去办理房产过户手续，在合同约定的办理过户手续期满后，谢某某要求解除合同并双倍返还定金，经原告多次催促被告，被告不予理会，原告最后在2010年5月6日双倍返还定金20000元给谢某某。原告认为，原被告构成委托合同关系，根据《合同法》的规定，因不可归责于委托人原告的事由，委托合同解除或委托交易不能完成的，委托人应当承担相应的报酬及双倍返还定金。为此，原告为维护自己的权益，特诉至法院，请求判令：1.两被告连带向原告支付委托代理费用8250元；2.两被告连带双倍返还定金20000元；3、两被告承担诉讼费。

　　对其陈述的事实，原告××公司在举证期限内提供的主要证据有：1.《××地产委托书》；2.《楼宇买卖合同》；3.《售让合同》；4.收款收据；5.中山市国土房管档案馆档案资料证明表。

　　被告罗某某、陈某某辩称，1. ××公司诉称的合同订立过程不属实：2010年 1月1日，被告罗某某委托××公司代出售位于中山市三乡镇××楼房。2010年1月13日，被告陈某某到××公司了解出售情况，××公司的员工陈某玲表示其老板戴先生有意购买，陈某某同意以550000元出售房产，双方签订了《售让合同》，陈某某收取了1万元定金，双方同意于2010年4月30日前到中山市三乡镇国土局房地产交易中心办理过户手续，余款当日付清。随后，两被告多次查询何时办理过户手续，但陈某玲以各种借口推搪。同年2月底，陈某玲通知两被告在3月13日到三乡镇国土局房地产交易中心办理过户手续。收到通知后，两被告随即办理有关公证事宜。3月12日，被告罗某某到××公司了解办理过户的手续，陈某玲才说是签《楼宇买卖合同》给买家向银行申请贷款。罗某某发现合同载明的售价变成665000元，定金为20000元，且没有买卖双方的任何资料，遂要求××公司修正，但遭拒绝。迫于无奈下，罗某某签署了《楼宇买卖合同》并假意带回给被告陈某某签署。后两被告多次与××公司协商，××公司改口说买家是谢某某，不肯收回定金，导致双方发生纠纷。因此，交易不能完成是××公司作假引致，被告不承担任何责任。2.××公司提交的《委托书》并没有被告陈某某的签字，该委托书是无效的，××公司无权出售涉案房地产。在2010年1月13日前陈某某均无对委托书进行追认，××公司与任何买家签订的买卖合同均是无效的。3.两被告从未见过谢某某，不清楚谢某某是否真实存在以及其是否有意购买涉案房地产。××公司提交的谢某某支付定金、收取返还定金的收据真实性存疑。4.两被告有意出售房地产，但原告一直未能促成交易成立。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　被告罗某某、陈某某反诉称，2010年1月13日，反诉原告与反诉被告就出卖位于广东省中山市三乡镇××房地产事宜签订《售让合同》，双方约定房地产总价款为550000元，并约定于2010年4月31日前到国土部门签订房地产买卖合同。合同签订后，反诉原告多次催促反诉被告办理过户手续，并自行办理了过户所需的公证手续。在合同约定的期限内，反诉被告一直没有促成交易，也没有收取房款交给反诉原告，反诉被告的行为已构成严重违约，应当承担反诉原告因办理房屋买卖事宜所支付的相关费用，请求法院判令：1.撤销原被告签订的《售让合同》；2.反诉被告偿付反诉原告支出的委托公证等费用人民币5970.9元。后反诉原告撤回第一项诉讼请求，并明确第二项反诉请求中的相关费用是以港币支付，金额为7100元，诉请的金额5970.9元是按2011年4月12日（即提起反诉当日）的港币汇率折算得出，要求反诉被告以人民币偿还；3.被反诉人承担诉讼费。

　　就其答辩意见及反诉请求，被告罗某某、陈某某在举证期限内提供的主要证据有：1.《楼宇买卖合同》（售价为550000元）；2.收款收据；3.《售让合同》；4.《楼宇买卖合同》（售价为665000元）；5.公证文书及费用单据。

　　反诉被告辩称，1.××公司与罗某某、陈某某构成委托合同关系，合同成立且具备法律效力。合同没有履行的原因在于反诉原告拒绝办理过户手续，其行为已构成违约。2.反诉被告从未要求反诉原告签署售价为665000元的售让合同，反诉原告主张的事实并不存在。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。

　　第三人谢某某没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交证据。

　　经审理查明，被告罗某某、陈某某是位于广东省中山市三乡镇××房地产的所有权人，两人各占1/2份额。2010年1月1日，被告罗某某委托××公司出前述房地产，并在××公司提供的《委托书》上签字。该《委托书》记载的委托内容为：“本人罗某某因故授权委托××地产全权出售（出让）位于中山市三乡镇××的楼宇，并全权代办有关该房出售（租金）的一切手续，包括：（一）代办签署一切合同契约或文件；（二）代收代付有关该房售金（租金）及费用；（三）全权代理有关该房的一切手续；（四）该房售出（或租出）之后按手续付给受托人按总楼价的1.5%支付（一个月租金的50%）作为代理费。代理人在其许可授权范围内签署的一切有关文件，我均予承认。委托期限：至办完上述委托事项之日止。委托人：罗某某2010年1月1日”。前述内容中，文字下方添加了横线的部分为委托人填写，其余内容为格式条款。2010年1月13日，原告与被告陈某某、罗某某签订一份《售让合同》，合同的抬头以两被告为出售方、合同甲方，原告为代理方，并将认购方、代理方统称为合同乙方，但认购方一栏为空白，也没有填写认购方的任何资料。该合同的主要内容为：甲方经代理方出售其名下位于中山市三乡镇××的物业，售让总价为550000元；甲方对此房屋售让细节充分了解后，由甲方先行收取买家购房定金10000元，作为该房已售让的定金；甲方愿付8250元作为支付给代理方的服务费用；甲乙双方于2010年4月31日（此处应为笔误，正确应为2010年4月30日，下同）前到中山市三乡国土所签订房地产买卖契约；如甲方不履行本合同或因任何理由停止或无法售让该物业，视为甲方违约，甲方必须于2010年4月31日起15天内，按甲方已收买方定金的双倍赔款给乙方，然后才可以处理该物业，如认购方不买，甲方可没收乙方所交之定金；该房产产权转让所需缴纳的税费全部由乙方负责（与本公司无关）。合同的落款处甲方一栏由陈某某本人签名，并由陈某某代为签署罗某某的名字，乙方一栏则加盖了××公司的公章。诉讼中，陈某某、罗某某称前述《委托书》只有罗某某一人的签名，没有得到陈某某的许可，应为无效；但在三乡法庭开庭时被告陈某某对前述委托书明示予以确认，两被告并声明二人当时是同意以550000元的价格出售涉案房地产。同日，陈某某收取了定金10000元并签立了收据，收据编号为32944058，但收据上没有记载款项由谁交付。2010年6月23日，原告向本院提起本案诉讼。

　　诉讼中，原告主张其与两被告系委托合同关系，两被告共同委托其出售涉案房地产，其已完成了委托事务，已成功联系买家谢某某并代为签订了房地产买卖合同。就其主张，××公司向本院提交了其与谢某某签订的一份《楼宇买卖合同》，该合同载明的签署日期为2010年1月12日，记载的合同当事人为两被告（卖方、合同甲方）、××公司（卖方代理人）及第三人谢某某（买方/买方代理人），合同的主要内容为：1.乙方购买甲方位于中山市三乡镇××号物业，总成交价550000元；2.付款方式：⑴甲方收取乙方的售让定金为10000元作为售让该物业之诚意定金，业主收定后，若乙方不买此物业，此定金尽归业主所有，若业主不卖此物业给乙方，则业主须赔付给乙方一倍定金；⑵甲乙双方约定于2010年4月31日前在中山市三乡镇国土局房地产交易中心办理过户手续，乙方应在当日将剩余房款540000元支付给甲方；⑶甲方愿付8250元作为支付给代理方的服务费用；3.过户手续：甲方收定金10天后，需配合乙方到房地产部门进行过户登记手续；4.房地产交接：双方同意乙方付清总成交价款之后，由甲方将上述物业交付乙方使用，该物业相关费用交接前由业主负责，交接后由乙方负责；5.本合同自甲、乙双方及其代理人签名或盖章后即时生效；6.本合同一式二份，甲乙双方各执一份，均具同等法律效力。该合同并没有两被告的签字，××公司在代理方栏加盖公章，谢某某在乙方栏签章。本院询问原告为何在2010年1月12日是作为卖方罗某某、陈某某的代理人与谢某某签订《楼宇买卖合同》，但于次日与两被告签订《售让合同》时却作为买方的代理人，原告的解释为《售让合同》是格式合同，因为合同版本的问题，才将原告列为买方的代理人，实际上其与两被告是委托合同关系，与谢某某则是居间合同关系，本案不存在双方代理的情形。本院再询问原告为何在2010年1月12日已与谢某某签订了《楼宇买卖合同》，为何在次日与两被告签订《售让合同》时不把谢某某的资料写上或以其他方式明示，原告的回答是其已获得两被告的授权出售涉案房地产，出售的对象并不重要。原告一并提交的还有两份收款收据，第一份收款收据的编号为32944101，载明的收款日期为2010年1月12日，内容为“兹收到谢某某购中山市三乡镇××号交来购房定金壹万元”，收款单位加盖了××公司的财务专用章；第二份收据的编号为12565864，收款日期为2010年5月6日，内容为：“今收到中山市××房地产中介有限公司交来退谢某某购中山市三乡镇××号购房定金人民币壹万元整及赔付壹倍违约金合计退人民币贰万元整”，收款单位落款为谢某某。××公司承认两被告没有授权其退款，但谢某某到其公司去闹，而两被告在香港，所以就把定金及赔付的一倍定金退给谢某某。两被告对原告提交的《楼宇买卖合同》、收款收据均不予确认，认为其没有授权原告与任何人签订买卖合同，也从来没有见过谢某某，其一直以为是××公司的老板戴先生向其购买涉案房地产；对于收款收据，两被告认为原告收取谢某某定金10000元的时间为2010年1月12日，两被告收取定金在次日即1月13日，但两被告收取定金的收据编号比原告收取谢某某定金的收据的编号早，因此原告收取谢某某定金的收据以及赔付定金给谢某某的收据均可能是事后伪造。本院要求原告在指定期限内提供涉及本案房地产交易的三份收据的整本收据并通知买卖交易的经办人陈某某及戴某某到庭接受询问，但原告无正当理由至今没有提交前述收据，陈某某及戴某某也没有到庭接受询问。

　　另查，被告罗某某、陈某某为二人共有的涉案房地产，分别到香港××律师行、香港冯某某律师行办理婚姻状况声明书，并就上述法律文件办理了公证转递手续，为此支付了港币7100元。

　　再查，在本案的审理过程中，原告××公司向本院提出财产保全申请，要求查封被告罗某某、陈某某价值相当于28250元的财产，并由戴某文、戴某权提供自有的房地产作为诉讼保全的担保。根据其申请，本院于2010年6月28日作出财产保全的民事裁定，查封了被告罗某某、陈某某所有的位于广东省中山市三乡镇××号别墅10%的产权份额。

　　本院认为，本案属于涉港合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，因两被告的内地居所及本案合同的履行地均在我院辖区，故本院作为有涉外民商事案件管辖权的法院，有权对本案行使司法管辖权。由于双方当事人没有约定解决合同争议所适用的法律，原被告在开庭时明确表示选择中华人民共和国内地法律作为本案的准据法，且本案《委托书》、《售让合同》均是在中山市签订和履行，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条以及最高人民法院《关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条的规定，中华人民共和国内地法律与本案合同纠纷有最密切联系，本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法进行裁决。第三人谢某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，并由其自行承担相应的诉讼风险。

　　根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百二十四条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；居间合同则是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告罗某某委托××公司出售涉案房地产，意在通过××公司提供的信息及媒介服务，促成其与潜在的买家达成涉案房地产的买卖交易，在交易过程中××公司提供的是居间劳务，在促成交易后获得报酬，从这方面看，原被告签订的《委托书》既包括了居间合同的内容，也包括了委托合同的内容，因此原被告之间同时存在委托合同关系与居间合同关系。罗某某与××公司签订了《委托书》并约定了报酬，虽然该委托书系格式合同且没有被告陈某某的签名，但该委托书是经双方当事人意思表示一致而订立，两被告也确认二人同意委托××公司出售涉案房地产，陈某某清楚罗某某签署了委托书且未提出异议，并于同年1月13日到××公司收取定金，应认定陈某某已对罗某某的该项行为予以追认。两被告主张委托书仅有被告罗某某一人的签名，否认委托书的效力，但其提交的证据不足以证实本案中存在阻碍合同效力的情形，对其该项抗辩本院不予采纳。

　　关于××公司要求两被告支付委托报酬的请求。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条、第四百二十六条的规定，受托人或居间人获得报酬的前提是受托人完成委托事务或居间人促成合同订立。本案中，依据原被告签订的《委托书》，××公司获得报酬的条件为其将涉案房地产售出，即其已促成两被告与买家签订房地产买卖合同。××公司主张其代表两被告与谢某某签订了《楼宇买卖合同》，已完成了委托事务，促成了交易的成立，有权向两被告主张报酬；两被告则认为其从未见过第三人谢某某，××公司没有促成交易成立，无权要求支付报酬。××公司主张其已完成委托事务的证据为其与第三人签订的《楼宇买卖合同》，但仅凭该《楼宇买卖合同》不足以认定××公司已全面履行合同义务并促成买卖合同的订立：首先，××公司提交的其收取谢某某定金的收据存在明显的瑕疵（收据编号大于其向两被告转交定金的收据编号），××公司未能就该瑕疵作出合理的解释，也没有在本院指定期限内提交整本收据予本院核对，更没有在指定期限内通知涉案人员到庭核查，在两被告否认谢某某的买家身份且谢某某没有到庭参加诉讼的情况下，因××公司提交的证据未能形成完整的证据链条，其与谢某某之间交易的真实性存疑，不能据此认定其已促成交易成立。其次，根据合同法的规定，受托人或居间人均负有向委托人如实报告的义务。因此，××公司应当以合理方式告知两被告房地产买卖事宜的办理程度及与该事务相关的信息，并就确定交易的价格、房款支付方式及支付期限等重要事项征得两被告的同意。××公司主张其在2010年1月12日已与第三人签订了买卖合同，但其于次日即1月13日与被告陈某某签订《售让合同》并转交定金时未告知两被告关于买家的信息。××公司辩称其已获得两被告的授权，买家是谁并不重要，但原被告签订的《委托书》书中对签署买卖合同的委托权限明确为“代办签署”，依文义解释，该“代办签署”与“代为签署”并非同一含义，故与买家签订房地产买卖合同时两被告仍应亲自为之。退一步说，如××公司确实自行与谢某某签署《楼宇买卖合同》，其也存在故意对两被告隐瞒了与交易相关的重要信息的情形，其并未全面、适格履行合同义务。综上所述，因××公司提交的证据不足以证实其已促成合同成立，也不能证明其已全面履行合同义务，其要求两被告支付报酬8250元的诉讼请求缺乏事实、法律依据，本院予以驳回。

　　关于××公司要求两被告返还其向第三人赔付的20000元的请求。因本院已认定××公司与第三人谢某某之间交易的真实性存疑，故××公司关于其已向谢某某退还定金10000元并支付违约金10000元的主张真实性也存疑。况且，两被告没有授权××公司退款、赔偿的权限，××公司提交的其与谢某某签订的《楼宇买卖合同》也明确载明赔付定金的责任由业主自行承担，××公司称其已代两被告向谢某某退款与合同约定不符。在××公司对其主张未能提交进一步证据予以证实的情况下，举证不能的法律后果应由××公司自行承担，本院对其该项主张不予采信。两被告否认谢某某为交付定金的买方，但两被告确实收取了××公司转交的定金10000元，因双方当事人的证据均不足以证实该定金为案外人所支付，针对两被告的辩解，本院认定该10000元定金为××公司所付。两被告辩称因××公司要求签订虚假买卖合同而导致交易未成，但其提交的证据不足以证实该项主张。由于原被告所提交的证据均不足以证明是可归责于对方的原因导致未能订立商品房买卖合同，两被告应将收取××公司的定金10000元返还给××公司。对××公司超出该数额的请求，本院予以驳回。

　　关于被告罗某某、陈某某的反诉请求。虽然两被告为办理涉案房地产的过户手续支付了相关的公证费用，但前述法律文件并非仅作本案房地产交易之用，在日后的交易中也可以使用，因此前述公证费用不能认定为两被告在本案中遭受的经济损失，其反诉请求本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零一条、第四百零六条、第四百二十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，最高人民法院《关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条、第六十四条第一款、第一百三十条之规定，并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，缺席判决如下：

　　一、被告罗某某、陈某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市××房地产中介有限公司返还定金10000元。

　　二、驳回原告中山市××房地产中介有限公司的其他诉讼请求。

　　三、驳回反诉原告罗某某、陈某某的反诉请求。

　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费506元，财产保全费302元，合计808元（该款原告中山市××房地产中介有限公司已预付），由原告中山市××房地产中介有限公司负担555元，被告罗某某、陈某某负担253元（被告负担部分应于判决生效之日起七日内向本院缴纳）；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告罗某某、陈某某负担。

　　如不服本判决，原告中山市××房地产中介有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告罗某某、陈某某可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

　　审  判  长    冯穗波

　　审  判  员    朱慧珊

　　人民陪审员    梁月玲

　　   书  记  员    刘  宇