黄某某与肖某房屋买卖合同纠纷一案

　　原告黄某某。

　　委托代理人何某某，广东××律师事务所律师。

　　被告肖某。

　　委托代理人徐某某、侯某某，广东××律师事务所律师、律师助理。

　　原告黄某某诉被告肖某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2011年1月27日立案受理后,依法由代理审判员丁向娜独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何某某，被告肖某及其委托代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告黄某某诉称，2010年6月12日，原告与被告签订编号为00××7号的《房地产买卖合同》，合同约定：原告向被告购买中山市港口镇××花园物业，转让总价为308000元；原告于签署买卖合同之日向被告支付定金50000元；该物业处于抵押状态，被告应于签署买卖合同后50天内办理完毕解除抵押手续，并于2010年9月1日前与原告办理过户递件手续。原告依约向被告支付了定金50000元，被告未能依约在上述期限内办理解除抵押手续及房屋过户手续。原告多次催告，未果。2010年12月31日，原告委托律师向被告发送律师函再次催告其办理解除抵押手续及房屋过户手续，但被告依旧未履行合同约定的义务。被告经多次催告后仍未履行合同的行为已构成根本违约，被告理应双倍返还原告已交付的定金。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告双倍返还定金50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。

　　原告就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1、房地产买卖合同；2、律师函、EMS国内特快专递邮件详情单、EMS邮件跟踪查询单、邮局的回执；3、中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表。

　　被告肖某辩称，第一，原告无法按合同约定的付款方式、期限，办理银行按揭付款，又无法支付现金或提供付款保证，已构成违约。双方在《房地产买卖合同》中约定，原告以银行按揭贷款方式付款。因为银行按揭办理的时间较长，所以合同签订后，被告就积极配合原告办理银行按揭贷款工作。因原告无法按银行规定提供完税证明、社保证明等，多家银行均不愿向其贷款。无奈之下，原告向被告提出以其朋友覃某某名义向银行贷款，并提供了覃某某的相关资料。被告同意了原告的要求，并配合原告、覃某某去办理相关的按揭手续，但还是没有银行愿向其提供贷款。直到2010年12月4日，原告通过手机短信方式，要求被告再到邮政银行办理按揭手续，结果还是因为原告的条件不符合银行的要求，无法办理银行按揭。于是被告要求原告支付现金或提供支付现金的保证，但原告均表示无法履行。故原告已构成根本违约。第二，原告暂时没有办理注销抵押登记手续不构成违约。双方已经以实际行动对办理注销抵押登记手续的约定作了变更，被告是在行使不安抗辩权。合同约定原告以银行按揭付款，故被告积极配合原告办理银行按揭贷款工作。因为原告的条件不符合要求，多家银行均不愿意向其贷款，直到合同约定办理注销登记手续的期限满后，原告仍然多次要求被告到各银行办理按揭贷款。在合同约定期限内，原告从没有就未办理注销抵押登记手续的问题向被告提出过异议，应认定双方已经对办理注销抵押登记手续期限的约定作了变更。第三，被告从没有不卖房屋的意思表示和行为。只要原告能办理银行按揭或支付现金或提供付款保证，被告仍然愿意将房屋卖给原告，并在短时间内办理相关过户手续。因为办理注销抵押登记时间较短，而且被告赎楼的资金要及时偿还给朋友，故被告要求原告取得银行同意办理按揭贷款后再办理注销登记手续。综上，因原告违约，被告可以不退还定金。

　　被告就其辩解在举证期限内提交了如下证据：1、手机短信记录；2、原告提供给被告的关于去办理房产银行按揭贷款的手续资料。

　　经审理查明，2010年6月12日，原、被告双方签订一份《房地产买卖合同》，约定被告肖某将其所有的位于中山市港口镇××花园房屋通过经纪方××房地产投资顾问有限公司中山分公司转让给原告黄某某，该物业套内建筑面积为69.18平方米，房产证号为02××04；该物业转让成交价为308000元，定金为50000元；付款方式为：签署本合同时付清50000元定金，余款258000元为第二部分楼款，通过银行按揭方式付款，具体为：买方黄某某应于办理过户当日付清首期款38000元(该款不含已付定金部分，该款为楼款258000元减去预计银行将承诺贷款的金额得出的金额，为初步估算数目)，并在交纳首期款后5日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在银行出具贷款承诺书之日起40日内，买房需对照第二部分楼款减去银行贷款承诺金额的结果多退少补为应付的首期款；买卖双方须于2010年9月1日或之前办理完相关税费交纳和签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起15个工作日内，买方须到国土局等部门领取房地产证，领取房地产证当日，买方须与经纪方将房地产证送至银行，由银行代为办理按揭贷款的抵押登记手续；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、按揭合同印花税等，买方于签署申请按揭前交纳，并应依时领取房地产证及办理抵押登记等相关手续，否则视为违约；该物业处于抵押状态，卖方肖某应于签署本合同后50天内办理完解除抵押手续；约定出新证当日交楼，并附带家私电器交付；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人；如卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金给买方；合同还约定了其他事项。原告于签订《房地产买卖合同》当天向被告支付定金50000元。上述《房地产买卖合同》签订之后，被告称其配合原告去过多家银行申请购房按揭贷款，但因原告提供的资料不符合申请贷款的条件，故未能取得银行批准按揭贷款。被告称原告在没有取得银行同意贷款的情况下，被告不敢将房屋过户至原告名下，其担心原告不能按约付款。2010年12月4日，原告向被告发出一条手机短信，要求被告于2010年12月6日下班前带上身份证、户口本、邮政银行账号、合同、结婚证等证件原件，同原告一起到邮政银行签字及商量后续手续办理事宜。之后双方见面，被告称原告并没有提及申请按揭贷款的事情，而是要求被告退还50000元定金，但被告没有同意。2010年12月31日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告办理解除抵押手续及房屋过户手续。2011年1月27日，原告以被告未办理解除抵押手续及房屋过户手续的行为构成违约为由，具状诉至本院，主张前述实体权利。

　　庭审中，被告明确表示同意解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，同意返还定金50000元，但应扣除部分费用。被告称其在《房地产买卖合同》签订之后曾配合原告去过多家银行申请购房按揭贷款，但因原告提供的资料不符合申请贷款的条件，故未能取得银行批准按揭贷款。对上述被告陈述申请办理银行按揭贷款的事实，原告表示其记不清楚。经本院充分说明并询问后，原告仍表示记不清楚。原告确认其于2010年12月4日发手机短信给被告，要求被告带齐有关资料去邮政银行协助办理按揭贷款手续。

　　另查，诉讼过程中，原告黄某某提出财产保全申请，要求保全被告肖某相当于价值71000元的财产，并由原告黄某某以其所有的车牌号粤T/××00宝来小汽车一辆作为诉讼保全的担保。本院经审查后于2011年3月7日作出（2011）中一法民一初字第364-1号民事裁定，查封被告肖某所有的位于中山市港口镇××花园房地产[土地证号：国（2010）易1××8号，房产证号：02××04]相当于价值71000元的份额。

　　再查，涉讼房地产登记在被告肖某名下，处于抵押状态，抵押权人为××银行股份有限公司中山分行。

　　本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告于2010年6月12日所签订的《房地产买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，符合法律的规定，为有效的合同，原、被告双方均应按合同的约定履行自己的义务。该合同约定被告应在合同签订后50天内办理完解除抵押手续，原、被告双方应在2010年9月1日之前签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》并办理过户递件手续；原告以办理银行按揭方式付款，原告应于办理过户当日支付首期款，首期款为258000元减去预计银行承诺贷款的金额得出的金额，初步估算为38000元；原告须在支付首期款后5天内办理完银行按揭申请手续，在银行出具贷款承诺书之日起40日内，原告需根据银行实际承诺贷款的金额按照多退少补原则付清首期款。由此可知，被告如按约将涉讼房屋过户至原告名下，原告只需向被告支付88000元购房款（包含50000元定金、估算首期款38000元）即可，其余购房款原告全部以银行按揭贷款方式付款，且合同约定银行按揭申请手续是在办理过户之后5天之内办理完毕。庭审中，本院向原、被告双方询问在办理房屋过户之前申请办理银行按揭手续的事宜，被告称其在《房地产买卖合同》签订之后曾配合原告去过多家银行申请购房按揭贷款，但因原告提供的资料不符合申请贷款的条件，故未能获得银行同意。对上述被告陈述申请办理银行按揭贷款的事实，原告表示其记不清楚。经本院充分说明并询问后，原告仍表示记不清楚。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款“对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认”的规定，原告构成自认，本院认定原告在签订《房地产买卖合同》之后、办理房屋过户之前向多家银行申请办理按揭贷款，但均未获得银行同意。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案中，原告需要以银行按揭贷款方式支付大部分购房款，但原告申请银行按揭贷款没有获得银行同意。被告据此行使不安抗辩权，未办理解除抵押手续及过户手续，被告的行为并无不当，不构成违约。现原告主张解除双方签订的《房地产买卖合同》，被告对此并无异议，且同意向原告返还定金50000元。基于原、被告双方合意解除合同，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告主张被告双倍返还定金100000元，理据不足，本院不予支持。对被告主张应扣除部分费用再返还定金的抗辩意见，因被告并未提起反诉，且被告未能提供证据证明其损失金额，故本院对此不予采信。

　　综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；被告抗辩合理之处，本院亦予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第二款之规定，判决如下：

　　一、解除原、被告于2010年6月12日签订的《房地产买卖合同》；

　　二、被告肖某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄某某返还定金50000元。

　　如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2300元，减半收取1150元，以及诉讼保全费730元，合共1880元（原告已预交），由原告负担940元，由被告负担940元，被告应在本判决生效之日起七日内向本院交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。

 

                                                                              代理审判员  丁向娜

                                                                              书  记  员  曾  璇