公共地怎用谁说了算？

 

快餐店带来新布局
　　 住在西区的李静一直想用手上的钱做笔投资，赚点外快。2001年初，他看中了西区某酒店商业中心的首层的140号商铺，该商铺建筑面积119.48平方米，其中为李静个人所用的实得建筑面积为59.74平方米，其它59.74平方米是与其他业主共用的公共部分和公共房屋分摊建筑面积。李静迫不及待地与该酒店签订了《商品房购销合同》，很快就将购房款2380400元全部付清，称心如意的拿到了140号商铺。
　　 只想用商铺做投资的李静将其租给别人经营服装店，不久，140号铺有了两个相邻“密友”，被用于经营运输车队的139号铺和用于经营金饰店的141号铺。2002年8月，该商业中心首层又迎来一个极受欢迎的快餐店，落户于129、131、137号铺。让李静郁闷的是，新人不只带来新气象，还带来新布局。为配合该快餐店的经营需要，中心一楼商铺门口位置往外移动至走廊前的柱位边，大堂从此被隔断。更有甚者，同年6月，李静就收到物业公司发出的告知，道是“为了整体美观，同意140号铺业主对铺门位置作相应改动，工程费用由业主支付，商铺改动建筑面积以合同为主。”李静收到通知后即刻表示不同意改动。而140号铺隔壁的141号铺却十足的“乖乖女”，说什么做什么，依照物业公司给的改动方案对141号铺进行改动，将门口前移。7月15日市建设局房地产开发科就作出《关于中山某酒店商业中心业主委员会登记备案的批复》，表示同意中心业委会登记备案。
　　 李静实在忍无可忍，2003年3月26日，致函该商业中心发展商，即某酒店，认为其在未与自己协商的情况下，擅自在该商铺的公共人行走廊上加建墙壁并让短途汽车站在旁设点，不仅非法侵占了李静所拥有商铺对公共人行长廊的共有部分，让商铺孤立单一，短途汽车站的位置和非法建筑物的设置还严重影响了商铺的商业价值，要求其退回购买该商铺的款项并补偿因退还该商铺的经济损失。同日，李静也给141号铺和快餐店发出催告函，向两单位追讨他们的改动给李静带来经济损失。最后，三单位都表示拒绝实行李静的要求。

 

“你方改罢我来改”

　　 事实上，该商业中心开业后大部分商铺出租情况并不理想，物业公司想方设法联系到打算在该商业中心开办分店的某著名上市公司。除一层139号、140号、141号、三层的317号和快餐店等商铺外，其他1—3层的业主都同意将商铺出租给物业公司，让物业公司转租给该上市公司。为方便该上市公司经营，业主都同意对二、三楼中庭位进行石屎覆盖加建。2003年，物业公司与该上市公司签订了《租赁合同》，约定将该商业中心首、二、三层及其附属设施、设备归该上市公司使用（除首层快餐店所在部分及三层317号铺位置）。
　　 该上市公司进驻后，首层外侧的人行走廊除139、140号铺外部分尚保留外，其余部分分别由金饰店、快餐店、该上市公司使用，首层大厅也被分隔两部分，东侧为快餐店使用，西侧为上市公司使用，首层中庭也为上市公司使用。据悉，物业公司并没有就公共部分改变用途及改建召开业主大会，该公司以许多业主在外地，不方便召开业主大会，只表示已就有关事宜书面或电话征求了业主意见。

 

法院：应实现物权之最大利益化
　　 看到公共地方被强占、经济效益大不如前，李静在2004年3月10日将该酒店、物业公司、快餐店、金饰店、上市公司、中心业主委员会等单位告上法庭，请求法院判令各被告停止对原告商铺及与该商铺有关联的公共设施公共用地及公共分摊面积的不法侵害，排除对原告所购商铺使用权和通行权等合法权利正当行使的妨碍，拆除所购商铺首层自140号至110号铺之间的隔离物，将原告所购商铺的物权恢复原状。
　　 法院查明，现该商业中心外侧广场代替了原人行走廊的作用，并不影响通行，而李静开庭时也确认，140号铺门口临街，与中心大厅并不直接相邻。
　　 法院认为，虽中心委员会和物业公司均在未召开业主大会就做出改动和公共面积的转租决定，程序上存在瑕疵，但实际上，该商业中心首层外围进行改动，原人行走廊的通行作用由外围的公共广场代替，并不影响140铺的通行和使用，而且除李静外的业主均未提出异议，应认为予以默认。如果支持原告诉求，将导致快餐店与上市公司无法单独分隔开来，无法进行正常经营，只能终止租约，各出租业主的租金利益无法取得。另外，金饰店也只能进行重新装修，停止经营，导致其重大经济损失。由于本案涉及一业主与商业中心绝大部分业主的利益碰撞，应运用公平原则进行衡量，力争发挥物的最大效用，使各方当事人实现物权之最大利益化。最后，法院认为应保护绝大部分业主的利益，对原告的诉讼请求不予支持。　 （文中当事人为化名）