小区丢车 物管公司有责

主 题：小区丢车 物管公司有责
日 期：2006年9月20日
作 者：蔡燕华
来 源：中山日报
内 容：一套温馨、舒适的住房是普通老百姓一辈子的梦想。进入九十年代以来，住宅小区不断涌现，然而，怎样的小区才算得上是理想的家园呢？除了在住房的建筑设计、工程质量及小区配套设施上力求优质、齐备和完善外，更重要的是物业管理要到位，其中，又以安全防范管理最为关键。

 

　　 随着破门入室盗窃的难度增加，不法分子把视线转移到停放户外的汽车上，尤其是小区内的车辆盗窃愈演愈烈，层出不穷的有关新闻让业主触目惊心，如此现象确应引起高度重视。　　

封闭小区车被盗　痛心业主捶胸诉 　
　　　2005年11月17日凌晨5时10分，家住石岐区某小区的陈坚永远也不会忘记这一刻，睡梦中的他被告知买回来仅4个月的雅阁新车已被盗走。得到这一消息，陈坚像丢了魂似的，一时之间接受不了。自己回来时明明亲自把车泊好，怎么在短短几个小时后，爱车竟与自己不告而别呢？
　　 原来，当天陈坚外出晚归，回到所住小区已近凌晨1点半，疲倦的他没有把车驶入小区地下停车场自己所租的车位上，而是随意地把车停放在自家楼下的户外停车场，眼见车停放的位置与小区保安亭相隔不远，且保安亭里24小时都有保安人员轮岗值班，于是，陈坚放心地回家休息。当时在保安亭值班的保安人员小刘，虽发现原停放于地下停车场内的这辆业主小车竟然开到户外停着，但他也不在意，因为业主把车停放于自己楼下的情况也时有发生。
　　 夜色中的小区，是那么的安静、祥和。封闭式的物业管理，似乎把一切罪恶都隔绝在高墙之外。大家真的可以高枕无忧吗？5时左右，小刘听到保安亭外好像有响动，于是其走出亭外欲一探究竟，发现有两名可疑男子站在小区出入口，出入口的升降栏杆被折弯，而业主陈坚的小车竟然开到了停车场对出的马路边停着。见状小刘上前开声制止，其中一名男子恼羞成怒，威胁小刘说：“过来啊，过来弄死你！”小刘见势不妙，转身返回保安亭中取棍，等其持棍再次出来时，两名男子已驾着被解锁的雅阁车扬长而去。小刘马上通知业主陈坚其车已被人盗走，陈坚痛失座驾手足无措之余，也即向中山市公安局石岐区分局某派出所报案，该所接报后予以立案受理，但该案至今尚未侦破。　　

对簿公堂讨说法　各执己见理还乱　　
　　 爱车失窃后，陈坚对小区物业管理公司的管理提出了质疑。他认为，自己的小车在小区里失窃，与物业管理公司的疏忽有莫大的关系，但双方就被盗车辆的赔偿问题协商无果。陈坚遂于2006年3月31日向中山市人民法院提起诉讼，诉称自己与物业管理公司之间存在物业管理服务合同关系，并按时向物业管理公司支付物业管理费及向房地产开发公司支付车位租金，物业管理公司与房地产开发公司应负有管理业主车辆的义务，由于物业管理公司在履行物业管理服务合同时没有尽到合理、谨慎的安全防范义务，加上公司的保安员失职导致业主的车辆在小区内丢失。为此，陈坚请求法院判令物业管理公司和房地产开发公司连带赔偿原告经济损失130000元（车辆价值258000元减去保险赔偿128000元）以及承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确以物业管理合同起诉，并提供了机动车销售统一发票、被盗被抢机动车辆报案登记表、机动车辆保险赔款收据、房地产权证、车位管理费收据、有关视频资料等证据。
　　 被告物业管理公司则辩称，原告陈坚没有把车辆停放在自租的室内停车位，而随意停放在户外，且没有对车辆采取防盗措施，才让犯罪分子轻易得逞，故原告陈坚对于车辆被盗存在过失；而公司保安人员小刘严格履行了值班的职责，案发后又立即通知车主，已尽了本分；被告还主张自己与原告只是物业管理关系，不是保管合同关系，而犯罪分子的作案行为具有不可预测性，故犯罪分子造成的民事责任应由犯罪分子承担。庭审中，物业管理公司还明确表示其与原告之间没有签订物业管理合同，双方没有约定物业管理的范围。
　　 而另一被告房地产开发公司辩称，自己与原告陈坚只存在租赁车位的合同关系，不存在物业管理关系，故房地产开发公司不应成为本案的被告，不应承担本案的赔偿责任。　　

罪魁虽为偷车贼　物管公司亦有责　
　　 市法院经审理认为，本案物业管理公司与原告陈坚之间虽没有签订物业管理合同，但从原告向物业管理公司交纳物业管理费，物业管理公司提供物业管理业务的事实可确定双方存在物业管理合同关系。参照《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的有关规定，物业管理公司负责管理的物业应包括小区内已建成并交付使用的住宅建筑及其附属设施、设备和相应场地等，即小区内的地下停车场和户外停车场均应包括在物业管理公司的管理范围之内，并且物业管理公司有对小区内的业主提供人身及财产方面的安全防范服务的义务，所以，原告没有把车辆停放在其专用停车位不能成为物业管理公司不承担本案赔偿责任的理由。
　　 从本案的事实来看，在原告小车停车位置与小区保安亭相隔不远，小车被盗折弯保安栏杆后开出小区的情况下，公司的保安人员都未能及早发现小车被盗，而物业管理公司亦没有提供足够的证据证明其已尽了合理、谨慎的保管义务，故应认定该公司管理制度不严密、采取的安全防范措施不足或保安人员不恪尽职守等，理应向原告承担相应的赔偿责任。鉴于原告的车辆丢失主要是第三者不法侵害所致，因此要求物业管理公司承担全部的赔偿责任也是不公平的。
　　 综上，法院酌情认定物业管理公司对原告的车辆被盗所造成的损失负担50%的赔偿责任。诉讼期间，法院于2006年5月26日委托中山市财兴资产评估有限公司对被盗小车于2005年11月17日被盗时的价值进行评估，评估结果为228100元。所以，原告因小车被盗所造成的损失为101003.8元（被盗车辆的重置价值228100元扣减保险赔款127096.2元），物业管理公司应赔偿原告50501.9元（101003.8元÷2）。而房地产开发公司与原告之间并不存在物业管理合同关系，原告的车辆亦非在租用停车位内被盗，故法院认为房地产开发公司无须承担本案的赔偿责任。
　　 其实，这只是中山市近年来众多物业管理纠纷中的一个缩影，有关物业管理的纠纷不仅困扰业主，也令地方政府及有关部门头痛。希望在倡导和谐社区的现代都市生活圈内，物业管理公司与业主能和睦共处，实现安居乐业。（文中当事人为化名）