图为中山市首例公益性教育设施物业管理费纠纷案宣判现场。 周祖龙摄 业主财产被非法侵害，物管如何担责？物业管理费可否酌减及酌减标准？人防工程车位如何归属？如何对物业纠纷案件的审理起到积极的指导意义，中山市第一人民法院做了探索：近日，该院在《中山市第一人民法院关于审理物业服务纠纷案件的调研报告》的基础上，结合该院具体审判实践和经验，对几类物业服务纠纷案件进行剖析，提出了裁判思路参考意见以及相关对策，以此指引和规范该院今后物业服务纠纷案件的审理。例如物业服务企业疏于管理而担责的，对造成特大财产损失（500万元以上）的赔偿不得超过50万元。
据悉，司法实践中，以物业服务企业与业主作为原告起诉的情况均存在。其中，以物业服务企业作为原告的案件，多是要求业主支付拖欠的物业管理费；而以业主作为原告的案件，则主要由于物业管理存在瑕疵，导致业主汽车被窃等，请求法院判令物业服务企业承担赔偿责任。
针对因案外人不法侵害造成物业管理区域内的财产损害纠纷，由于违反安全保障义务的赔偿范围没有明确的法律规定，司法实践中法官行使自由裁量权较大。为此，市第一人民法院给出了相应的“标准”指引：对赔偿范围的确定，应注意业主和物业服务企业之间的利益平衡，既要考虑物业服务企业的业务发展，又要考虑业主权利的保护。
根据该调研报告中的“裁决参考意见”部分内容，如物业服务企业尽了主要安全保障义务的，则相应承担较轻或者免除赔偿责任；物业服务企业疏于管理，未尽主要安全保障义务，存在过错的，应当承担一定的损害赔偿责任。而物业服务企业承担的损害赔偿责任，一般不超过财产损失比例的30%；同时应予最高限额限制，最高不宜超过20万元；对造成特大财产损失（500万元以上）的赔偿不得超过50万元。
不仅如此，该院还针对新涌出的人防工程车位归属、幼儿园按什么标准缴纳物业管理费等案件，在该调研报告中分别给出了“裁判要点”和“对策”。
例如，对于业主委员会的诉讼主体资格和物业服务企业对业主违章搭建的诉讼主体资格问题，在相关法律法规、司法解释、政策等不明确的情况，该法院认为，可在一定程度上赋予其诉讼主体资格或通过行使释明权，使相关特殊案件得到合理解决。
有了这些“裁判要点”和“对策”，可以既“好”又“快”指引裁决。市第一人民法院民一庭庭长吴浩明认为，这一方面有利于拓宽人民法院解决物业服务纠纷案件的思路以及路径，另一方面有利于促使业主委员会以及物业服务企业更好地为业主服务，业主更理智地对待与其他业主以及物业服务企业之间的关系。
今年物业纠纷案数量再创历史新高
随着中山市居民生活水平的提高，对生活品质及居住环境需求的日益增加，近年发生各类物业服务合同纠纷数百起，并有逐年走高的趋势。以中山市第一人民法院为例，该院物业服务纠纷案件呈逐年上升趋势，2009年更是出现了“井喷”，同比激增了323.5%，而2010年该类案件达到452件，而截至今年11月1日，物业纠纷类收案560件，再创历史新高。
吴浩明介绍说，引发物业服务纠纷案件的主要原因，除了近年来房地产行业迅猛发展，业主与物业服务企业法律意识逐渐增强外，更多的是物业服务机制存在问题，“房地产开发企业与物业服务企业的衔接不规范导致物业服务企业职责不清。”
吴浩明说，我国物业服务作为独立的行业起步晚，房地产开发企业与物业企业之间形成“父与子”关系，物业的所有权与经营权一致，在履行小区的安全管理、物业维修等职能，没有贯彻“建管分离”的原则，物业服务企业亦没摆正自己的位置。
此外，业主对物业服务收费理解亦有所偏差，有些业主错误地认为其向物业服务企业交纳管理费用，物业服务企业应对其全部财产承担安全保障义务，或完全“包揽”小区内的如绿化、保洁、保安、维修等一切“大小事务”。往往是物业服务企业完成不到位或怠慢，业主即以拒绝交纳物业管理费用来抵抗。
希望成立物管纠纷调解委员会
现实生活中，很多业主与物业之间签订的合同欠完善，合同的约定相当不明确也不规范，无法涵盖在履行过程中可能出现的种种问题。比如对特约性物业服务的内容、服务质量、物业收费的范围和标准、依据内容普遍约定不明。钟劲松法官指出，由于合同的不确定性，导致业主与物业公司的理解和认识产生差异，由此引发大量纠纷。
为此，有市民提出，在业主与物管发生纠纷、不满物管服务时，往往感觉“投诉无门”，并建议能否在住宅小区设立人民调解委员会，将各种矛盾纠纷解决在萌芽状态，这对住宅小区物管和居民，都是一件好事。
“不可能有纠纷就闹到法院去。”在市民陈杰看来，这需要付出比较大的诉讼成本，包括时间、诉讼费和精力。但居民在日常生活中，与物管公司关于服务、收费等纠纷时有发生。如果建立调解委员会，在小区内发生的物管问题以及小区住户之间的民事纠纷，可以直接通过调解委员会方便快捷地进行调解，充分发挥人民调解组织专业性、行业性调处民事纠纷的作用，及时化解物业管理中的矛盾纠纷。
|
粤公网安备 44200002443317号
