商品房买卖纠纷成维权热点难点

3月15日市第一法院向社会公布五起消费者维权典型案件

　   今天是“3·15”消费者维权日，今年维权日的主题是“消费与民生”。随着消费者权利意识越来越强，不少消费者在权益受到侵害时，已经不满足于仅仅是向消费者委员会投诉，越来越多的人诉诸法律，法院的判决对于消费者的维权行为具有指引作用。
　　昨日，中山市第一人民法院首次召开新闻发布会，公布2010年度五大消费者维权案件。这五大案件为：黑发变白发案、五粮液假酒案、买房逾期办证案、 政策变化影响购房案、缩水楼物业费案。在法院选择的5大案例中，和房屋相关的案件有3件，由此可见，商品房买卖以及后续的物业服务领域问题多多，消费者要小心陷阱，主管部门也应加强管理。
　　据市第一人民法院副院长陈颖介绍，他们汇总了2010 年该法院五个民事审判庭推荐上来的共60 篇案例，经过初评筛选至8篇，最后经严格评审，确定了五大案例。
　　“我们选取这五起案例并不以涉案标的的大小或案件的恶劣程度为标准，而更多的是看重案件本身具有的民生意义对老百姓的指引作用。”陈颖称，在案件的选取过程中，法院考虑了两方面的因素：一是案件要与公民生活息息相关，具备一定的社会影响力，媒体的报道情况是一个很重要的参考；二是案件本身要具备一定的法律价值，能够起到很好的普法作用。
　　据介绍，从相关司法统计数据来看，目前，法院已受理的消费者维权案例中，单纯以产品质量损害赔偿纠纷为案由的案件数量略有下降。因为这方面的法律法规比较健全，双方出现矛盾纠纷时可以通过协商达成一致。而美容和网络产品消费属于消费新领域，涉及的法律法规和行业标准尚不健全，双方一旦发生矛盾纠纷很难通过协商解决，绝大多数是通过法律途径解决。例如美容消费中的整容和隆胸等服务项目，目前还没有统一的标准。这恰恰是美容消费纠纷比较集中的原因所在。


　　■聚焦五大维权案件■


　　黑发变白发案 返回消费款并赔偿损失

　　◆案件回放：2007年5月21日，陈明（化名）听信了中山市石岐区某美发中心宣传卡片上“白发转黑发，彻底摆脱染发，20 天见效，无效退款，再奖1000元”的说法，同意接受该中心提供的白发转黑发护理服务，并预付定金5000元。当年6月6日，陈明再向该中心付清余款5000元。
　　可是，在该中心护理头发期间，陈明的头发一直并没有达到美发中心承诺的 “原白发毛囊生长出黑色毛发”效果，不仅白发没有变黑，反而愈加严重。他多次找美发中心协商但未果。2009年3月24日，美发中心以经营不善为由向工商行政管理部门申请了注销登记。陈明经追讨无果，遂诉至法院。
　　法院认为，陈明在美发中心处接受头发护理服务长达一年多的时间，但是未达到其《护理协议书》中承诺的“原白发毛囊生长出黑色毛发”的效果，因此，美发中心应履行其“无效退款”的承诺，退回陈明全部消费款1万元。另一方面，美发中心宣称能取得“白发转黑发，彻底摆脱染发，20天见效”的效果，并无充分的科学依据，属于误导消费者的虚假宣传。法院判决美发中心向陈明返回消费款1万元，并赔偿损失1万元。该案一审判决生效。
　　◆点评：本案中，将白发变成黑发原是陈明的期望，没想到竟将原有的黑发也变成了白发。当下美容美发等行业消费欺诈高发，存在较为严重的虚假宣传、使用劣质产品等现象，法院在审理该类案件时把握的大原则仍然是让消费者权益得到充分的司法保护，从法律责任的角度推动美容美发行业进一步规范化。本案中法院根据《消费者权益保护法》支持了原告双倍赔偿的诉讼请求，对被告适用了惩罚性赔偿的规定。

　　五粮液假酒案 售假酒三倍赔偿

　　◆案件回放：2010年1月18日，张华（化名）在中山市东区某酒行购得“五粮液”10瓶，价格为580元/瓶，合计5800元。张华饮用后发现，该酒与正品的五粮液口感不一样，且其外包装上的电码镭射防伪从不同角度看只有两种颜色，瓶颈上的商标模糊。同年2月4日，他向中山市工商行政管理机关申请检验该批“五粮液”。经检验，该批“五粮液”为假冒伪劣商品。
　　经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：酒行于2010年8月13日前一次性向张华支付赔偿款17400元。该案已调解结案。
　　◆点评：近年来，高档白酒市场非常火爆，假酒也频频出现，高档白酒消费者的权益经常遭到侵犯。本案张华在发现其所购买的五粮液酒为假冒伪劣商品后，采取了法律手段来维护自己的权益。其向法院提起诉讼，要求销售者赔偿其购酒款损失并给予其10倍购酒款的赔偿金。该案最终经法院主持调解，被告向原告支付了两倍以上的赔偿款。我国《食品安全法》中有关于“退一赔十”的规定，消费者如发现生产商生产不符合食品安全标准的食品或者销售商销售明知是不符合食品安全标准的食品的，可主张退一赔十。

　　缩水楼物业费案件 退还多收物业费及利息
　　
　　◆案件回放：何军（化名）是中山市某楼盘的业主。1994年10月15日，他和楼盘的物业管理公司签订了住宅小区管理公约。
　　何军的房子实际面积被核实确定为159.63平方米之前，物业管理有限公司一直以184.3平方米的面积收取管理费。自1994年10月至1998年12月，公司每月收取何军物业管理费港币279元，并以夸大的面积184.3平方米计算，折算每平方米1.5138元，即多收港币1904.62元。自1999年1月至2004年6月，物业公司每月收取何军物业管理费人民币228元，并以夸大面积184.3平方米计算，折算每平方米为人民币1.237元，即多收人民币2014.11元。
　　何军称，物业公司多算面积而超收的物业管理费，应退还给自己。他有理由以多缴之金额抵消2004年7月之后的物业管理费，但物业公司对于返还前期多收取的物业管理费一直置之不理，拒绝磋商。
　　法院一审判决，物业应退还何军多收的物业管理费以及逾期付款利息。该案一审判决后，物业公司不服上诉至中院，现该案正处二审程序当中。
　　◆点评：房屋缩水的事件时有发生，也带来一系列的民事纠纷。其中，对于因多算了面积而多交了物业费的，业主可以根据民法中的不当得利制度向法院提起维权诉讼，物业管理者应当将多收的物业费返还给业主。

　　政策变化影响购房案 支付逾期交楼违约金
　　
　　◆案件回放：刘平（化名）于2007年8月3日与中山市某房地产发展有限公司签署了《中山市商品房买卖合同》，约定其购买该公司开发的位于火炬区某楼盘某栋某房，总房价361300元。合同同时还对房屋的交付期限、计价方式、支付方式、产权登记以及违约责任等进行了约定。
　　合同签署后，刘平如约向该房地产公司交付了房屋首付款109300元，并及时提供了办理按揭手续所需要的全部文件，并缴交了有关费用。此后，刘平一直等待银行按揭批复文件以办理银行按揭，但房地产公司没有及时向银行递交按揭贷款的申请。后虽经刘平多次催促，无果。
　　在此期间，国家金融政策发生了重大改变。2007年10月1日，二套房首付和房贷利率相应提高，二套房房贷首付从之前的三成提高到五成，而刘平所购房正是二套房。这时，房地产公司要求刘平加付一成首付，否则不向银行递交其按揭贷款申请。刘平认为正是房地产公司的失误导致自己按揭贷款批复没有得到及时审批，因此，公司有义务继续按合同约定为自己办理银行按揭手续。双方僵持不下，诉至法院。
　　法院一审判决，刘平与该房地产公司继续履行《中山市商品房买卖合同》，房地产公司应为刘平补办银行按揭贷款申请手续并协助其办理产权登记。公司应支付逾期交付商品房的违约金给刘平。
　　该案一审判决后，该房地产公司不服上诉至中院，现该案正处二审程序当中。
　　◆点评：近年来房地产市场发展火爆，个人住房贷款政策也几经变化，在这个过程中消费者权益也极易受到侵害。金融政策的变化可能导致原来可以顺利履行的合同由于情势发生变更而不能履行，合同一旦不能履行了，那么责任应当由谁承担呢？本案当事人因为房贷政策变化而导致三年多仍然没能办理好按揭贷款手续，最终法院根据查明的事实，认定由于金融政策改变致使购房者由原先只需缴交购房三成首付款提升至五成才够条件办理按揭贷款的责任在于开发商，并根据《商品房买卖合同》的约定判令开发商承担相应的违约责任。

　　买房逾期办证案  支付违约金14001.03元

　　◆案件回放：2000年10月21日，李方（化名）与中山某房地产有限公司签订《商品房购销合同书》。合同签订后，李方向房地产公司支付了购房款和契税/手续费14757元、交易手续费492元、印花税246元、工本费400元、房产测量费120元、土地证100元、契证费等费用。根据合同约定，房地产公司应于李方接收商铺之日起720天内办好房地产权属证书。否则，应承担违约责任。
　　该房地产公司于2001年8月将商铺交付给李方，但一直没有办理产权登记并取得该商品的权属证书。为此，李方多次催促，房地产公司仍然拖延未办。李方称，因房地产公司未办理产权登记并取得该商品的权属证书，致使自己无法转让该商铺，造成较大的经济损失。
　　法院一审判决中山某房地产有限公司支付李方违约金14001.03元。该案一审判决后，房地产公司不服上诉至中院，现该案正处二审程序当中。
　　◆点评：开发商办证迟延似乎已经是司空见惯的事情，本案法院判令开发商因迟延办证承担支付迟延履行违约金的意义不仅仅在于让本案原告得到补偿，更重要的是让开发商能够意识到房屋买卖后的售后义务也要跟得上。


　　■专访
　　中山市第一人民法院副院长陈颖：
　　将探索裁判文书上网

　　记者：据了解，今天的新闻发布会是中山市第一人民法院成立以来召开的首次新闻发布会。法院这一举措的意义何在呢？
　　陈颖：当前，社会对法院司法公正的认可和评价与法院内部的自评并不对称。我们通常可以看到这样一种现象：一些法院和法官认为判决公正的案子却并没有很好的得到双方当事人的接受和认可。究其原因就在于法院的司法公开做得还不够。老百姓因为不了解，自然也就很容易产生不理解和不信任。
　　司法公开本来就是司法公正的题中之义。法院选取具有民生意义的案件，以新闻发布会的形式向社会公众公布，就是为了能更好地推进司法公开，创新法院审判管理工作，以满足人民群众对法院司法公正的新要求和新期待。

　　记者：您能否介绍一下中山市第一人民法院司法公开的主要内容有哪些？
　　陈颖：当前，我们正着力打造一套符合基层法院实际的司法公开模式。我们正在制定关于进一步推进司法公开的工作细则，拟确立立案、庭审、执行、听证、文书、审务、工作机制这七个方面司法公开的实施细则和考核标准。我们将以中山市第一人民法院网改版为契机，实现立案流程网络化、公开化、透明化，并积极摸索裁判文书上网工作的开展。
　　我们将深入推进法院庭审公开工作，定期或不定期邀请人大代表、政协委员、媒体记者和群众旁听社会关注度较高的案件，其中也包括“民告官”案件。我们准备选择一定数量的案件，按照相关规定尝试庭审示范，届时也将邀请媒体记者和群众来做个见证。我们将完善法院新闻发言人制度。