中山市第一人民法院
以案普法

租商铺因闰月得多付1个月租金?

●租客拒交第13个月租金引发纠纷●业主被判违约需返回停电后的租金并赔1.5万元

作者:记者张房耿 通讯员王艳 发布日期:2015年12月31日 【收藏本文
    租赁商铺因为农历年有个闰九月,所以当年得多收一个月租金?今年7月17日,凯茵新城的租客吴先生因为遭遇了这么件怪事而与业主付女士对簿公堂。12月30日,市第一法院通报了这起租赁合同纠纷的一审判决。
    ■租客:业主因闰月欲多收一个月租金
    香港人付女士在凯茵新城有一处60多平方米的商铺。2010年11月3日,她与广东开平人吴先生签订了租赁合同,约定将商铺租给吴先生,每月500元。吴先生未经同意不得将商铺转租他人,否则付女士有权单方解除合同,没收押金并进一步追究责任。
    合同到期后,双方续约,租金每月2500元,分期支付,每6个月为一期。这份新合同上注明了租赁期间,吴先生有权将商铺转租给第三方使用。
    2014年11月,付女士以农历年闰九月农历有13个月为由,要求吴先生支付13个月的租金。这一理由遭到吴先生的拒绝。当月,付女士对商铺断电22个小时。2015年6月15日,付女士将商铺门锁更换,并切断商铺电源。6月20日,吴先生更换商铺门锁。
    随后,付女士没再恢复供电,双方由此对簿公堂。吴先生起诉要求解除合同,付女士退还3000元保证金,返还今年6月至11月的租金1.5 万元并赔偿他损失3万元。
    ■业主:租客违约在先,业主有权不赔
    付女士在法庭上称,根据双方首次签订的合同约定,吴先生不得部分或者全部将商铺转租给他人,否则业主有权单方面解除合同,并没收押金,并对承租方进一步追究责任。“事实上,吴先生已把房屋转租给第三人,根据合同规定,我有权没收3000元保证金。”
    同时,付女士承认确实收到了今年6月至11月的1.5万元租金,但她只同意返还10月1日至11月31日的租金。“这个前提是吴先生将商铺的钥匙当庭返还给我,之后双方互不追究,并且吴先生不能再骚扰我的租客。”
    付女士还称,吴先生每次交租都有拖欠,因此是吴先生违约再先。关于停水电的问题,付女士表示首次停电是为了催收2014年12月至2015年5月期间的租金,因为2014年农历有13个月,她要求吴先生多交一个月租金。
    第二次则是今年的停电,她是为了催缴2015年6月至同年11月期间的租金。付女士认为,停电的目的也只是警告吴先生,并没有给他带来多大的损失。
    ■判决:业主停电构成违约,应赔偿租客
    市第一法院开发区法庭审理认为,双方续约的第二份租赁合同已约定了吴先生有权转租,付女士现在以第一份租赁合同中不得转租的条款来认定吴先生在第二份合同中违约,显然于法无据。
    那么,吴先生有没有拖欠租金?付女士停水电是否有理?法院认为,从银行转账凭证来看,两次停电之前的到期租金,吴先生都已经交纳,付女士催交租金的理由并不成立。
    其次,公历是全世界通用的历法,租赁合同所涉期限、时间都是公历,双方在实际履行中也是按公历计算租金、交租期限,付女士以2014年(甲午年)农历有13个月为由要求吴先生交纳当年第13个月租金,既不合理也不合法,并有违诚信。
    法院据此认为,付女士两次切断电源的理由都不成立,她的行为在法律上属违约。尤其是第二次切断电源后到开庭期间仍没有恢复,这造成了吴先生的损失。付女士擅自切断电源后的租金13750元 (15000元-2500元/月÷30天/月×15天)及押金3000元,付女士无权继续收取,应当返还给吴先生。此外,切断电源造成商铺无法对外经营,法院酌定付女士还应赔偿吴先生1.5万元。
     
责任编辑:李阳 来源于:中山日报 2015-12-31 第 7654 期 A10版 【讨论列表】【 返回 】【 打印 】
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