中山市第一人民法院
以案普法
《物业费涨价业主缘何状告业委会》后续:

业主大会被判违规收费调整公告撤销


作者:本报记者徐兵 发布日期:2015年6月4日 【收藏本文
    4月2日,本报刊发《物业费涨价业主缘何状告业委会》报道,坦洲镇汇翠山庄业主状告召开的决定物业费和停车费涨价的业主大会违规,请求法院判决此次无效,所做的关于物业费和停车费调整的公告应予撤销。6月2日,业主方收到市第一人民法院的一审判决书,支持了业主的诉求。
    ■案情回放:物业费调整公告引非议
    法院审理查明的事实是:2014年10月10日,汇翠山庄业委会召开会议,决定于同年11月6日至11月16日召开汇翠山庄第六次业主大会,会议的议题是表决汇翠山庄调整物业费及室外停车费议案。召开的形式为书面征求意见。
    2014年10月20日,汇翠山庄业委会作出召开第六次业主大会的公告,向业主公告了上述内容。期间,汇翠山庄业委会委托物业公司通过上门派发表决票及设置投票箱的方式收集业主的表决票。2014年11月17日,汇翠山庄业委会对收集到的业主表决票进行计票。三天后的11月20日,业委会公告了计票结果:汇翠山庄总建筑面积433438.76平方米,总户数4599户;发出表决票3809张,收回表决票2991张。同意物业管理费调整的表决票占总户数的56.4%,同意物业管理费调整的表决票建筑面积为240068.94平方米,占总建筑面积的55.3%。同意室外车位费调整的表决票占总户数的43.3%,同意室外车位费调整的表决票建筑面积为182137.65平方米,占总建筑面积的42%。根据相关法律法规,本次业主大会同意物业管理费调整意见的业主达到总户数及总建筑面积过半,获得通过;同意室外车位费调整意见的业主未达到总户数及总建筑面积过半,未获得通过。
    2014年12月26日,汇翠山庄业委会和汇翠山庄物业管理公司签订补充协议,约定自2015年1月1日起,变更物业管理费收费标准。
    汇翠山庄5名业主认为业主大会的决议损害其权利,依法向法院提起诉讼。
    ■判决:业主大会存在程序问题且违法
    法院认为,汇翠山庄业委会主任李柳广在向业主陈述时说,汇翠山庄召开第六次业主大会的公告是于2014年11月2日张贴出去,派发的表决票共2950张。虽然业委会称此系李柳广的口误,但此说法不足以推翻李柳广的陈述。
    根据《物业管理条例》第十四条第一款规定:“召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主。”本次业主大会于2014年11月6日召开,未能按照规定提前15日通知业主。
    2014年11月20日公布的发出表决票3809张,收回表决票2991张,也与李柳广陈述的派发2950张表决票不符。
    此外,汇翠山庄业委会在庭审时承认,他们无法确认回收的表决票都是业主本人填写,可能有他人代签。根据汇翠山庄业委会的议事规则,可以无需授权委托书,拿回来的有签字的表决票就视为代表业主本人意愿。
    但是,根据《广东省物业管理条例》第二十一条:“业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。”第二十三条:“业主大会会议表决采用记名投票的方式。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管,以备查询。”汇翠山庄业委会在派发表决票时未能核查业主身份,没有收取授权委托书,更不能妥善保管授权委托书,导致无法核查回收的表决票的真伪。这影响了该次业主大会的公正性。
    法院据此认定,汇翠山庄第六次业主大会召开过程存在程序问题,违反法律规定,应视为无效。该次业主大会作出的关于物业费和室外停车费调整意见表决票开票统计结果公告也应予以撤销。
    
责任编辑:刘若茵 来源于:中山日报 2015-06-04 第 7444 期 A8版 【讨论列表】【 返回 】【 打印 】
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