中山市第一人民法院
以案普法

土地使用年限“缩水”6年

朗晴假日园23名业主起诉维权,开发商被判违约

作者:本报记者张房耿通讯员刘一慧 发布日期:2014年12月2日 【收藏本文
    买房1 年后拿到土地使用证,产权使用期比合同约定少了6年。今年4 月至7月,家住朗晴假日园4 期的倪先生等23 名业主相继把开发商告上法庭,要求开发商办理土地使用证变更,支付违约金、租金损失等。记者昨日了解到,开发商一审被判违约,需限期自掏腰包为业主办理土地使用权变更登记,不过业主索赔违约金、租金损失等则被法院驳回。
    ■买下房子,土地使用年限比合同约定少了6年
    2011年5月,倪先生夫妇在中山岐关西路55号朗晴假日园4期买了一套房。合同约定,该房产土地使用权限至2077年4月20日止。但倪先生夫妇在2012年收到土地使用证时,上面记载的年限日期是2071年4月28日。
    倪先生等业主先后与开发商交涉。随后,开发商就土地使用年限差异的问题向市国土资源局请求解决,但无果。随后,倪先生等人先后把开发商告上法庭。市第一法院查明,开发商于2008年1月取得涉案土地使用权证,该证上注明的终止日期确实是2077年4月20日。那为何倪先生等人买的房子会缩水?
    开发商在法庭上解释说,这是因为他们销售的20、21幢地下车库有一小部分面积“跨越”到该国有土地证的使用范围内,因此国土部门根据土地使用年限就短不就长原则,将涉案房地产土地使用年限终止日期办至和车库年限相同的2071年4月28日。
    ■开发商是否违约?该不该赔偿业主违约金、租金?
    市第一法院收到23名业主共15份起诉状,法院向国土部门发函询问涉案房地产使用年限能否办理变更登记。国土部门复函称,土地权利人可持相关材料到国土局申请办理延长土地使用年限手续,并按规定缴纳出让金和相关税费。此外,开发商也曾到国土部门咨询过相关问题。
    倪先生夫妇的诉求是要求开发商办理土地使用年限延期登记,其他业主还提出了违约金、租金等索赔要求。业主张先生夫妇称,他们的房子是打算用来出租的,少了6年土地使用权,按照每月租金2500元计算,6年损失共计18万,这笔费用也得开发商来买单。其他业主对于违约金的索赔是3万余元。
    ■开发商被判限期办理变更手续,业主索赔诉求被驳
    市第一法院认为,开发商交付给倪先生等业主的国有土地使用权证使用年限与合同约定不一致,应承担违约责任。
    我国合同法规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符约定的,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。据国土部门回复,涉案土地使用权证的年限可办理变更登记,因此不存在无法办理而导致合同无法履行的情形。由于开发商在庭上表示愿继续履行合同,那么开发商就得为业主办理符合合同约定的土地使用权证,并承担变更登记费用。
    对于业主索要违约金、租金等诉求,法院认为,开发商办理变更年限登记后,业主们的损失并没产生,因此业主以开发商违约造成他们损失需赔偿的诉求没有法律事实和依据支撑,驳回了业主们的这一诉求。目前,这15起案件的判决均已生效。
    
责任编辑:何昭彤 来源于:中山日报 2014-12-02 第 7260 期 A7版 【讨论列表】【 返回 】【 打印 】
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