中山市第一人民法院
民事裁判文书


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刘某某诉邢某志、尹某霞、胡某君、邢某民、邢某洁房屋买卖合同纠纷一案

提交日期:2013-8-22 15:15:13
广东省中山市第一人民法院
民事判决书
(2012)中一法民一初字第2044号

 

原告:刘某某。
    委托代理人:黄某某、吴某,分别系广东××律师事务所律师、律师助理。
    被告:邢某志。
    被告:尹某霞。
    被告:胡某君。
    被告:邢某民。
    被告:邢某洁。
    法定代理人:邢某志、尹某霞。
    原告刘某某诉被告邢某志、尹某霞、胡某君、邢某民、邢某洁房屋买卖合同纠纷一案,本院于2012年9月18日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄某某、吴某,被告邢某志(同时系被告邢某洁的法定代理人)到庭参加诉讼,被告尹某霞、胡某君、邢某民经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    原告刘某某诉称:2012年5月30日,原告经经纪方中山市××有限公司介绍与五被告(尹某霞、胡某君、邢某民、邢某洁授权邢某志进行该房屋买卖行为)签订房地产买卖合同。合同约定,原告向五被告购买其位于中山市东区××路××号××幢××房,房产总价1600000元,买方在签署本合同时交纳保证金5000元给经纪方,若卖方签署本合同并对上述款项以定金名义签收,买方所交保证金自动转为定金,买方在与卖方签署本合同后一日内给付定金余款295000元。合同第九条约定,卖方须保证对上述物业享有完整所有权及处分权,能完全支配及处理,有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜,卖方应在转让完成之前清理完毕,并保证转让后无须买方负责,否则卖方应赔偿由此引起买方的一切损失,如卖方未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成,则卖方须双倍返还定金予买方。原告于2012年5月31日向被告支付了定金300000元,但后来却得知被告房屋已被法院查封,买卖双方交易无法正常进行。据此,原告特向法院提起诉讼,请求判令:1.解除原告与五被告签订的房屋买卖合同;2.五被告连带向原告返还双倍定金600000元;3.五被告承担本案诉讼费用。
    原告对其主张在法定举证期限内提供的证据有:1.授权委托书及公证书、户口簿复印件;2.房屋买卖合同;3.收款收据、汇款凭证、被告银行卡复印件;4.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表、房地产抵押证明表、房地产查封证明表。
    被告邢某志、邢某洁辩称:承认原告的诉讼请求,但应当追加中介方中山市××有限公司作为本案共同被告,因中介方未调查清楚房产情况而导致本案纠纷,中介方也应作为本案共同被告参加诉讼。
    被告邢某志、邢某洁对其抗辩未向本院提交证据。
    被告尹某霞、胡某君、邢某民在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据,亦未到庭应诉、质证、辩论。
    经审理查明:2012年5月30日,中山××有限公司作为经纪方(以下简称经纪方)、原告作为买方、五被告作为卖方三方当事人共同签订《房地产买卖合同》(NO.××)。合同约定,买卖双方通过经纪方出售及购入中山市东区××路××号××幢×层××房物业,该物业转让成交价为1600000元,定金300000元,买方在签署本合同时交纳保证金5000元给经纪方,若卖方签署本合同并对上述款项以定金名义签收,买方所交保证金自动转为定金,买方在与卖方签署本合同后一日内给付定金余款295000元;卖方须保证对上述物业享有完整所有权及处分权,能完全支配及处理,有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜,卖方应在转让完成之前清理完毕,并保证转让后无须买方负责,否则卖方应赔偿由此引起买方的一切损失;如卖方未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成,则卖方须双倍返还定金予买方,唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同;合同还约定了其他事项,并由原、被告双方签字捺印,经纪方盖章确认。合同签订后,被告邢某志于2012年5月31日确认收取原告交付的定金300000元。后在合同履行过程中,原告发现涉案房屋已被法院查封无法交易,原告遂诉至本院,主张前述诉求。
    另查:被告邢某志与被告尹某霞系夫妻关系,涉案房产为五被告各拥有1/5份额按份共有。2012年2月29日,被告尹某霞、邢某民、胡某君委托被告邢某志全权代理涉案房产的出租、出售事宜,该委托经过河南省××市××公证处予以公证。
    又查:根据中山市土地房产产权档案馆于2012年9月10日出具的证明资料表显示,涉案的中山市东区××路××号××幢×层××房于2011年10月14日被浙江省××市××区人民法院查封属于邢某志、尹某霞的部分。
    本院认为:涉案《房地产买卖合同》系复合合同,包含原告与五被告之间的房屋买卖合同以及原、被告与中介方之间的居间服务合同,该两份合同是两个独立的合同,相互之间不存在主从合同关系,本案审理的是原告与五被告之间的房屋买卖合同法律关系,本案为房屋买卖合同纠纷。关于被告邢某志请求追加中介方为共同被告的问题,由于五被告与中介方之间的居间合同法律关系与本案属于不同的法律关系,其不属于本案审理范围,其也不影响本案的审理,原告亦不同意追加中介方作为被告并向中介方主张权利,故无需追加中介方为共同被告,被告邢某志的追加申请不符合法律规定,本院不予准许,如被告邢某志认为中介方侵害了其权利可另行处理。
    原告与五被告签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示,其内容没有违反法律法规的强制性规定,合同合法有效,对双方当事人均具有约束力,双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后,原告按约向五被告支付了购房定金300000元,五被告也应按合同约定与原告继续交易房产,但因被告邢某志、尹某霞没能处理好涉案房产的债权债务关系以致房产被法院查封,导致涉案房屋买卖无法继续进行,合同目的无法实现,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定,涉案房屋买卖合同应当解除。导致合同解除的过错在于五被告,五被告应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”的规定,五被告应当双倍向原告返还定金600000元。而且,涉案房产交易总价款为1600000元,原告与五被告约定的定金300000元没有超过合同总价款的20%(320000元),该约定符合法律规定,合法有效。原告的诉讼请求,理据充分,本院予以支持。被告尹某霞、胡某君、邢某民经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利,其应承担相应的诉讼风险。
    综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,缺席判决如下:
    一、解除原告刘某某与被告邢某志、尹某霞、胡某君、邢某民、邢某洁签订的《房地产买卖合同》(NO.××)中关于原告与五被告之间权利义务关系的合同部分;
    二、被告邢某志、尹某霞、胡某君、邢某民、邢某洁于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘某某双倍返还定金600000元。
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    案件受理费9800元,诉讼保全费3520元,合计13320元,由被告邢某志、尹某霞、胡某君、邢某民、邢某洁共同负担(五被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳)。 
    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。


审  判  长   张文辉
代理审判员   刘  宇
人民陪审员   郑绮璐
书  记  员   梁   琳



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