中山市第一人民法院
民事裁判文书


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林某某诉周某某房屋买卖合同纠纷一案

提交日期:2013-8-22 15:12:51
广东省中山市第一人民法院
民事判决书
(2012)中一法民一初字第2338号

 

原告(反诉被告):林某某
    被告(反诉原告):周某某
    委托代理人:黄某某,广东某某律师事务所律师。
    原告(反诉被告)林某某诉被告(反诉原告)周某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2012年11月14日立案受理后,在诉讼过程中被告提出反诉,本院依法合并审理,并由代理审判员龚竹梅适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告林某某,被告周某某及其委托代理人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    原告林某某诉称:原、被告于2010年12月18日签订转让协议,约定由被告将其所有的位于中山市港口镇XX房转让给原告,转让价675000元。协议签订后,原告向被告交付定金50000元。由于协议中未约定交易时间,原告分别于2012年4月及同年5月电话通知被告办理交易过户,但遭到被告拒绝。根据相关法律规定,合同双方在签订合同时未约定交易时间,则合同任何一方可以随时提出履行合同,但必须给对方必要的准备时间。原告自2012年4月向被告提出履行合同距今已有半年,被告拒不履行合同的行为已构成违约。现原告特诉至法院,请求判令:被告向原告返还定金50000元并支付违约金50000元。
    案件审理过程中,原告将上述诉讼请求变更为:被告向原告双倍返还定金100000元,并当庭增加两项诉讼请求:1.解除原、被告于2010年12月18日签订的二手双方转让协议;2.本案诉讼费用由被告承担。
    原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下:1.二手双方转让协议;2.收据;3.电话录音音频。
    被告周某某答辩并反诉称:一、原、被告双方于2010年12月18日签订二手双方转让协议,约定在双方到国土部门签订买卖合同之日,由原告付清尾款625000元。协议签订后,被告积极履行协议,协助原告在2011年1月30日办妥房屋测量图纸,双方并于同日到国土部门签订买卖合同,但由于原告当时无法一次性付清购房尾款,故双方未办理转让房屋的相关手续。二、双方签订的协议未约定具体的交易时间,根据相关法律规定,双方可以达成补充协议,如未达成补充协议的,则按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案讼争房产属二手房交易,双方在签订协议后已于2011年1月30日办妥房屋测量图纸,据向国土部门了解,图纸办好后一般于7个工作日内向国土部门提交材料,国土部门于三个月内办理房屋过户手续,这是日常固定的交易期限及习惯。即使原告于2012年4月、5月期间联系过被告要求履行协议,但距双方签订协议的时间已长达16个月之久,被告认为已明显超过了交易习惯中的合理期限。故,被告认为双方无法达成交易的原因在于原告无法在2011年1月30日一次性付清购房尾款,故违约方为原告。请求法院驳回原告的全部诉讼请求,并提起反诉,请求判令:1.解除反诉原告与反诉被告于2010年12月18日签订的二手双方转让协议;2.反诉原告没收反诉原告定金50000元;3.本案诉讼费用由反诉被告承担。
    被告就其辩解及反诉请求在举证期限内提交证据如下:1.房地产权属证书;2.房地产平面图。
    反诉被告林某某针对反诉辩称:双方在转让协议中并未约定具体的交易时间,反诉被告可随时要求交易,且反诉被告也已经给予了反诉原告必要的准备时间,反诉原告拒绝履行协议已构成违约。请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。
    经审理查明:2010年12月18日,周某某作为甲方,林某某作为乙方,双方签订二手双方转让协议一份,约定由周某某将其所有的位于中山市XX房地产[土地证号:中府国用(2008)第易1XXX66号,房产证号:粤房地证字第C64XXX64号]转让给林某某;转让价675000元,林某某先付定金50000元,双方到国土部门签订买卖合同之日付清尾款625000元;如周某某在收取定金后不出售讼争房产则视为违约,需向林某某双倍返还定金;如林某某在交付定金后挞定则视为违约,周某某将不退还定金。双方未约定履行期限,转让协议还就其他事项作出了约定。转让协议签订当日,林某某向周某某交付定金50000元。2011年1月30日,在周某某协助配合下,中山市中鑫测绘工程有限公司对上述房产进行实地测量并出具房地产平面图。双方并于同日前往银行,由周某某协助林某某办理住房公积金贷款手续。周某某陈述,当日林某某称发放贷款需先到国土部门签订正式房屋买卖合同并办理交易过户手续,林某某遂要求双方次日先到国土部门签订正式房屋买卖合同并办理交易过户手续,但由于双方在协议中明确约定需一次性付清房款后再行办理交易过户手续,周某某遂对林某某的上述要求予以拒绝。林某某则否认周某某的上述陈述,并称办理住房公积金贷款手续需由作为出卖方的周某某提供银行账户,但周某某予以拒绝。此后,周某某未再要求对方继续履行合同,林某某则于2012年4月9日及同年5月17日,分两次电话联系周某某要求继续履行合同。
    庭审中,林某某向本院提交电话录音音频两份,主要内容为林某某分别于2012年4月9日及同年5月17日电话联系周某某,要求双方继续履行合同,办理讼争房产的交易过户手续,但遭到周某某拒绝;林某某在通话中陈述住房公积金贷款手续已经办妥,但周某某拒绝签名,现房款已筹够,希望双方继续进行房屋交易;周某某在通话中陈述双方明确约定在林某某一次性付清房款后双方办理房屋交易过户手续,在其未一次性付清房款前当然拒绝签名办理相关手续。经过质证,林某某认为该两份证据来源真实,通话内容应予采信;周某某确认该两份证据真实性,同时认为通话内容可以证明系由于林某某无法一次性付清房款才导致交易无法达成。
    本院认为:本案为房屋买卖合同纠纷,双方签订的二手双方转让协议合法有效,现林某某、周某某均同意解除合同,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,本院依法予以确认。
    本案争议的焦点为:双方对于合同的解除是否负有违约责任,周某某是否应当向林某某双倍返还定金100000元。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:……(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。……”从上述规定可以看出,在合同对履行期限没有约定的情况下,首先由合同双方达成补充协议,如没有达成补充协议的,则按合同有关条款或交易习惯确定。只有在依照上述途径均不能就履行期限进行确定的情况下,才适用上述第六十二条第(四)项之规定。本案中,双方未就履行期限进行约定亦未达成补充协议,但根据房屋买卖的交易习惯,由于房价、交易契税等在不同时期是否发生变动、变动幅度多大均具有诸多不确定因素,房屋交易通常控制在一个相对快捷、高效的履行期限内完成。故本案可以根据房屋交易习惯确定合理的履行期限,继而不适用上述第六十二条第(四)项之规定。本案中,林某某在2011年1月30日当天未向周某某一次性付清房款,双方未达成交易。之后,林某某直至2012年4月9日及同年5月17日,才电话联系周某某要求继续履行合同,期间间隔长达14个月之久。虽然林某某辩称时隔14个月才提出继续履行合同是因为该期间是在等待对方提出交易要求,但双方在合同中并未约定必须由哪方提出进行交易,则双方都有权利向对方提出履行合同的要求,林某某主动要求周某某履行合同的权利并未受到约束和限制。且林某某在2012年4月9日与周某某的通话中表示现房款已筹够,希望进行交易,从该表述亦可以推定该期间林某某均在就达成交易做筹款准备。故对林某某的上述辩解,本院不予采信。本院认为,林某某在2012年4月9日及同年5月7日要求周某某继续履行合同,已明显超过房屋交易的合理期限,与房屋交易习惯明显不符,在此情形下,周某某拒绝继续履行合同,不构成违约。林某某要求周某某双倍返还定金100000元,于法无据,本院不予支持。但同时,虽然林某某在2011年1月30日未能一次性付清房款,由于双方未约定履行期限,故在此之后,周某某仍应在合理期限内向林某某发出继续履行合同的通知。由于周某某此后便再未向林某某提出继续履行合同的要求,现双方均主张解除合同,林某某亦不构成违约。周某某要求没收定金50000元,于法无据,本院不予支持。综上,周某某应向林某某退还定金50000元。
    综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条之规定,判决如下:
    一、解除原告林某某与被告周某某于2010年12月18日签订的二手双方转让协议;
    二、被告周某某于本判决生效之日起七日内向原告林某某退还定金50000元;
    三、驳回原告林某某的其他诉讼请求;
    四、驳回反诉原告周某某的其他反诉请求。
    如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    本诉案件受理费2300元,减半收取1150元 (原告已预交),由原告林某某负担575元,被告周某某负担575元(被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳);反诉案件受理费1050元,减半收取525元(反诉原告已预交),由反诉原告周某某负担。
    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。


        代理审判员  龚 竹 梅 
                            书  记  员  李 笑 艳



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