中山市第一人民法院
民事裁判文书


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中山市某物业管理公司诉林某某物业服务合同纠纷一案

提交日期:2012-06-03 17:28:12
广东省中山市第一人民法院
民事判决书
(2011)中一法民一初字第984号

 

  原告中山市××物业管理公司。
  法定代表人王某。
  委托代理人余某某,广东××律师事务所律师。
  委托代理人罗某某。
  被告林某某。
  委托代理人谢某某、廖某文,广东××律师事务所律师、实习律师。
  第三人中山市南区××花园业主委员会。
  负责人廖某强。
  委托代理人袁某某。
  原告中山市××物业管理公司(以下简称物业公司)诉被告林某某物业服务合同纠纷一案,本院于2011年4月28日受理后,依法适用简易程序由审判员匡某独任审理,后依法组成合议庭,并公开开庭进行了审理。诉讼中,依被告申请,本院依法追加了中山市南区××花园业主委员会(以下简称业委会)作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。原告物业公司的委托代理人余某某,被告林某某的委托代理人谢某某、廖某文,第三人的负责人廖某强及委托代理人袁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告物业公司诉称,原告在中山市南区××花园住宅小区(以下简称××小区)建成以来,负责该小区的物业管理,依法管理××小区,收取物业管理费。1996年12月27日,经中山市物价局批复,确定物业管理费收费标准。综合管理服务收费标准为:按建筑面积计算,住户每月每平方米0.35元,商户每月每平方米2元。原告廉价收费,保本经营,但被告依然拖欠物业管理费,拒不支付。被告的商铺面积合计193.7平方米,从2007年6月至2010年8月共计39个月的物业管理费合计15107.3元未付。原告认为,双方的物业管理服务合同关系成立,被告的行为已经严重违反了双方约定,违反诚实信用原则,依法应当承担违约责任,并赔偿原告因此遭受的损失。为维护自己的合法权益,原告特向法院提起诉讼,请求判令:1、被告向原告支付物业管理费15107.3元,并以银行同期贷款利率计付从起诉之日起至清付之日的利息;2、被告承担本案的全部诉讼费用。
  原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据材料有:1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书,证明原告主体资格;2、中山市建设委员会《关于申请<物业管理资格证书>的批复》,证明原告的物业管理资质及来源;3、中山市物价局《关于小区收费的批复》,证明原告的收费是经物价局核准的及收费标准;4、中山市土地房地产产权档案馆档案资料证明表,证明被告的物业面积;5、《中山市有偿服务收费许可证》,证明原告有收费资质;6、《申请报告》,证明原告向建设局申请物业管理资质,也获得准许;7、《物业管理委托协议》、《政企移交合同》,证明原告物业管理权限的来源,是基于历史原因取得。
  被告林某某辩称:1、原告为不具备资质的物业管理企业,根本无资格从事物业管理活动,被告已声明要与其终止事实上的物业管理服务关系,因此原告无权向被告收取物业管理费。根据《物业管理条例》和《物业管理企业资质管理办法》的相关规定,从事物业管理活动的企业必须取得相应的资质等级,但根据中山市《关于取消部分物业管理企业资质的通报》,原告已于2007年5月11日被中山市建设局注销资质,因此依法原告事实上已经不能再从事相关的物业管理活动;另外,鉴于一直以来原告所提供的物业管理服务水平欠佳,已经受到小区业主的多次投诉,大多数业主都曾向居委会反映要求原告终止物业管理服务行为。因此在得知原告被有关部门注销资质后,被告已经口头向其声明要求终止双方的物业管理服务关系,并不再向其支付物业管理费。2、2007年6月至2009年3月期间的物业管理费已超过诉讼时效,原告无权向被告主张。原告于2011年4月28日诉请要求被告支付2007年6月至2010年8月共39个月的物业管理费,但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定,2007年6月至2009年3月期间的物业管理费至原告起诉之日事实上已超过两年的诉讼时效,且在此期间原告也没有向被告主张过权利,因此就该22个月合计8522.8元的物业管理费原告已经丧失向人民法院请求保护的权利。综上,原告的诉讼请求无事实和法律依据,应予以驳回。
  被告林某某就其辩解在举证期限内提交如下证据:1、《关于取消部分物业管理企业资质的通报》,证明原告为不具备资质的物业管理企业,无资格从事物业管理;2、调查笔录、身份证、《证明》,证明在被告被注销资质后,原告已经要求与其解除事实上的物业管理服务关系,只是原告一直不肯撤走;3、收款收据,证明原告的收费并不是按其所主张的标准收取。
  第三人业委会述称,原告于1996年起至2010年8月止,为××小区提供物业管理服务,一直以来原告从未与××小区业主或第一届业主委员会签订过书面的物业管理服务合同。2007年5月11日中山市建设局发布通报,注销了原告的资质,鉴于原告在管理××小区期间服务质量较差,小区治安情况很差,商住户被盗案十多年未停过,小区环境又比较混乱,有很多业主都曾投诉过原告。因此,在得知原告被注销资质后,大部分业主都通过口头方式多次向原告表示要求解除与其事实上的物业管理服务关系,要求其撤出小区,不再接受原告的物业管理服务,但原告一直不予理会,在没有法定或约定的情况下既不完善资质证明,也拒不交出物业管理权。基于这一事实,从2007年6月份起部分业主就不再向其支付物业管理费,为此双方曾发生过纠纷,并到某社区居委会进行调解,未果。此外,广大业主也向政府相关部门多次反映过情况。第三人认为,原、被告双方的物业管理服务合同关系不成立,原告只是单方服务管理行为,并未征得被告方同意下服务,是无法律依据的,依法被告不应承担责任。
  第三人对其陈述的事实在举证期限内提供的证据材料有:《中山市××物业管理公司关于终止在××花园物业管理业务的通告》,证明物业公司已于2010年9月起终止在××花园小区的物业管理服务。
  经审理查明,原告从1996年开始对××花园小区实施物业服务管理并收取物业管理费,形成该事实源于:1996年7月29日,中山市××实业股份有限公司(以下简称××实业公司)与物业公司签订《物业管理委托协议》,约定了由××实业公司将××小区委托给物业公司实施物业管理,并按照中山市物价局批准的收费标准收取物业管理服务费等事项。1996年9月17日,中山市建设委员会对原告申请领取《物业管理资格证书》的报告作出批复,同意原告负责对××小区的房屋及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目的维护、修缮与整治,以及合同中所委托的各项服务。1996年12月27日,中山市物价局就原告申请对××小区收取管理费用的请示作出《关于××花园小区收费的批复》:“……为规范和完善物业管理服务收费,经研究,对××小区物业管理服务收费批复如下:一、综合管理服务内容包括:治安、绿化、清洁卫生、‘三灭’以及公共供排水、排污、供电、消防和道路、停车场、儿童游乐设施等公共设施、设备、场所的维修、养护。二、综合管理服务收费标准(按建筑面积计):住户每月每平方米0.35元;办公公司每月每平方米1元;商户每月每平方米2元。已出售未入住的住宅,按住户标准的40%向业主收取。已入住的住户可按季或半年收取……请到市物价局申领《中山市经营性服务收费许可证》,亮证收费,并使用税务部门规定的收费票据。以上批复,从1997年1月1日起执行。”1997年1月14日,中山市物价局核发了《中山市有偿服务收费许可证》给原告,具体收费标准同上述批复内容。
  从2007年6月起,因被告一直未向原告交纳物业管理费,原告遂于2011年4月28日诉至本院,主张前述实体权利。对于物业管理权限的来源,原告在庭审中具体说明是基于历史原因取得,即××小区的建设单位中山市××公司(当时已破产)的全部资产被××实业公司接管,××实业公司再将××小区委托给原告进行物业管理,依据就是××实业公司与物业公司于1996年7月29日签订的《物业管理委托协议》。但对于××实业公司是否有权将××小区的物业服务管理事项委托给原告行使,原告在本院限定的期限内未提供证据证实。
  另查,2007年5月11日,中山市建设局发布通报,注销了物业公司的物业管理企业资质。之后原告仍继续在××小区实施物业管理。2010年8月30日,原告发布《关于终止在××花园物业管理业务的通告》,宣布因相当一部分业主拒不交纳物业管理费,导致原告经营困难,难以维持正常运转,故决定于2010年9月1日起,终止在××小区的所有服务。
  再查,物业公司于1994年6月9日成立,从2006年至2010年其法人营业执照均经过了中山市工商局年检备案,营业执照上登记的经营范围为主营本系统的物业管理、租赁及兼营销售百货、日用杂品。被告系中山市石岐区××花园××街2号1卡、2卡商铺的产权人,两卡商铺的建筑面积分别为97.62平方米、96.05平方米。第三人业委会于2010年10月18日成立,系××小区的第二届业委会,第一届业委会于1996年成立,两届业委会均未与原告签订书面的物业管理服务合同。
  诉讼中,被告举证说明原告在对××小区业主收费并非按照上述标准统一进行收费,而是差别收费;原告对此予以认可,并说明出现这种情况的原因是原告对有些业主在收取物业服务费时采取了打折收费的方式。而对于本案双方争议的物业服务费标准,原告表示同意按照被告主张的1元/平方米/月的标准收取被告欠费期间的物业服务费。
  本院认为,原告在××小区业委会成立并选聘新的物业服务企业之前,依据与××实业公司签订的《物业管理委托协议》对××小区实施物业管理并依照物价主管部门核准的收费标准向小区业主收取物业服务管理费用,主张双方形成事实上的物业服务合同关系,对此被告虽不确认,但其抗辩仍是围绕双方争议的基础法律关系即物业服务合同关系是否存在展开,故本案应定为物业服务合同纠纷。析双方的诉辩观点,主要争议焦点为:一、原、被告双方是否形成事实上的物业服务合同关系?原告在被注销物业管理资质之后是否仍有权向被告收取物业服务费?二、原告主张的部分物业服务费是否已过诉讼时效?
  关于焦点一,首先,按照国务院于2003年颁布的《物业管理条例》第三十五条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”的规定,原告与业委会应协商签订书面的物业服务合同,以确定双方的权利义务范围,维护各方的合法权益。
  虽然原告不能对××实业公司有权委托其对××小区进行物业服务管理的事实进一步举证,但是,本案并无证据表明原告在××小区行使物业管理服务行为的来源为非法,以及最终双方没有签订书面物业服务合同的过错在于原告;而且原、被告及第三人均对原告从1996年至2010年8月在××小区进行物业管理服务的事实予以认可,被告在2007年5月原告被注销物业管理服务资质之前亦一直在履行向原告交纳物业服务费的义务,也就是说,在此期间双方存在事实上的物业服务合同关系;被告作为××小区的业主在此期间受惠于原告提供的物业管理服务,如果对原告所称双方存在事实上的物业服务合同关系的主张不予认可,产生的法律后果将是被告在此期间所得利益构成不当得利。故本院对双方之间形成的事实上的物业服务合同关系予以确认。
  第二,虽然物业公司于2007年5月已被建设主管部门注销了物业管理资质,但是法律并不禁止除具有资质的专业物业管理企业外的其他管理人对物业服务区域进行物业管理,且原告在此期间直至退出××小区时均在工商行政管理部门办理了年检手续,其作为主营物业管理业务的企业法人,有在其经营范围内从事民事活动的行为能力,有权就其提供的物业管理服务向被告收取相应的物业服务费。
  不过,在收费标准未变更的情况下,原告因其资质被注销而从一个具有资质的专业物业管理服务企业变成一个不具有相应资质的企业法人,其服务质量能否继续保持显然会对包括被告在内的全体业主决定是否继续与其履行物业服务合同产生重大影响。而实际上,从被告及第三人的陈述来看,原告在被注销物业管理服务资质以后对××小区的物业管理服务质量较差,且从原告提供的《关于终止在××花园物业管理业务的通告》也可以反映出,相当部分业主拒交物业服务费导致资金困难对原告提供较好质量的物业管理服务产生了较大影响,从而也间接证明了原告在此期间的物业管理服务存在瑕疵,致使包括被告在内的很多业主提出原告退出小区、移交物业管理权的要求,所以被告以此作为履行交纳物业管理费义务的抗辩理由,同样符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的精神。
  结合上述论述,本院认为原、被告双方存在事实上的物业服务合同关系,在原告已提供了物业管理服务的情况下,被告理应履行相应的交费义务,但确定具体的收费标准应符合权利义务对等和公平原则,并遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则来确定。因双方在庭审中均同意按照原收费标准的一半即1元/平方米/月作为被告欠费期间的物业服务费标准,系当事人对自己的权利自由处分的行为,对此本院予以照准。
  关于焦点二,因为双方对物业服务费应逐月交纳的履行方式不持异议,即物业管理服务费应系可分割为按月履行的履行期限互不相同、相对独立的若干个个别债务,并不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条所规定的“同一债务分期履行”的情形,其诉讼时效的起算点应从每一期应交物业管理费的履行期限届满日的次日开始计算,原告所主张的部分物业管理费已过2年诉讼时效期间,故对被告关于原告主张的部分物业管理费已过诉讼时效的辩解意见,本院予以采纳。至于诉讼时效的起算,庭审中,原、被告对第三人提供的《中山市某物业管理公司关于终止在某物业管理业务的通告》予以确认,该通告反映原告曾于2010年7月29日向××小区全体业主发出《再次敦促补交管理费的公开信》,在原告没有提供证据证明其在此之前曾催促被告履行债务的情况下,诉讼时效应从该时间点开始中断,即从2007年6月至2008年6月这段期间因未被告交物业管理费所形成之债权,因已过诉讼时效,原告丧失胜诉权。
  综合上述论述,本院对原告主张的从2008年7月至2010年8月共计26个月的物业管理费的请求予以支持,被告两卡商铺的建筑面积合计193.67(97.62+96.05)平方米,其应交物业服务费数额为5035.42元[193.67平方米×1元/平方米/月×26月]。
  另外,被告逾期交付物业服务费的行为客观上给原告造成了利息损失,其应负有赔偿义务,故对原告主张从起诉之日起按银行同期贷款利率计算利息损失的诉请,本院亦予以支持。
  综上所述,对原告诉求合理部分,本院予以支持;对被告的有理辩解,本院亦予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条,《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款,《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
  一、被告林某某于本判决生效之日起三日内向原告中山市××物业管理公司支付拖欠的物业服务费5035.42元,并向中山市××物业管理公司赔偿迟延付款的利息损失(以应付款额为本金,从2011年4月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决指定的履行期限之日止);
  二、驳回原告中山市××物业管理公司的其他诉讼请求。
  如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费178元(原告已预交),由原告中山市××物业管理公司负担128元,由被告林某某负担50元(被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳)。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。
  
  
  
审 判 长  匡  勇
审  判  员  钟劲松
人民陪审员  黄洁怡
书  记  员   李笑艳


公 告

  一、本裁判文书库公布的裁判文书由本院录入和审核,并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的,可向本院书面申请更正或者下镜。
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