中山市第一人民法院
民事裁判文书


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张某某诉中山市某实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案

提交日期:2012-06-03 17:24:41
广东省中山市第一人民法院
民事判决书
(2011)中一法民一初字第1222号

 

  原告张某某。
  委托代理人吴某某、黄某学,广东××律师事务所律师。
  被告中山市××实业集团有限公司。
  法定代表人黄某光。
  委托代理人罗某。
  原告张某某诉被告中山市××实业集团有限公司(以下简称实业公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2011年6月2日受理后,依法由代理审判员梁丹妮适用简易程序独任审判,并于2011年8月10日公开开庭进行了审理。原告张某某委托代理人黄某学,被告实业公司委托代理人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告诉称,2007年10月23日,原、被告之间签订《××华庭商铺确认书》(编号:07001),约定被告向原告预售“××华庭”第6卡商铺,原告并于当日向被告交付第6卡卡商铺诚意金50000元。后由于被告原因至今未办妥商品房预售许可证,导致双方无法签订正式的商品房买卖合同,且被告开发的“××华庭”楼盘一直以来处于烂尾状态,根本无法实际签订正式的商品房买卖合同。原告多次要求被告退还已交纳的诚意金,但被告均予以拒绝。为维护自身合法权益,特具状至法院请求判令:1、被告立即向原告返还购房诚意金50000元及相应利息(利息计算方式:从2011年6月1日起计至被告付清之日止,按银行同期同类贷款利率计算);2、本案诉讼费用由被告承担。
  庭审中,原告增加一项诉讼请求为:解除原、被告之间签订的《××华庭商铺确认书》。经本院释明,原告明确,是否解除《××华庭商铺确认书》或确认《××华庭商铺确认书》无效,由法院依法作出认定。
  原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有:1、《××华庭商铺确认书》(编号:07001);2、收款收据一份(编号:19321735)。
  被告辩称,原告的诉讼请求已经超过诉讼时效,应予驳回。原、被告之间只是有房地产预售的意向,但未最终确认交楼的时间。双方签订的《××华庭商铺确认书》中第四条约定,买方未能达成购买意愿的,可在一个月内办理退款手续,原告明知该期限而一直未向被告主张退款。因被告资金问题导致目前处于破产状态无力清偿,从2007年至今,原告的请求已经超过两年的诉讼时效。
  被告就其辩解在举证期限内并未提交相应的证据。
  经审理查明,2007年10月23日,原告张某某与被告实业公司签订《××华庭商铺确认书》,约定原告张某某认购由被告开发的“××华庭”(原“××绿苑”)第6卡商铺,确认方(即原告)以现金形式缴付意向诚意金50000元整。该确认书还约定了其他事项,并由原告张某某,被告代表向某某签字,被告实业公司盖章确认。同日,原告以现金方式向被告交付诚意金50000元,并由被告向原告开具收款收据。双方签订《××华庭商铺确认书》后,因被告未取得涉讼“××华庭”(即“××绿苑”)楼盘的商品房预售许可证,故双方未签订正式的商品房买卖合同。原告获知被告开发的楼盘已处于烂尾状态,无法向原告交付涉讼房地产,多次要求被告退还诚意金未果,故诉至本院主张前述实体权利。
  庭审中,原告明确双方签订的《××华庭商铺确认书》上载明的“第6卡商铺”位于被告开发的“××华庭”(即“××绿苑”)楼盘B1栋中。另外,被告不确认《××华庭商铺确认书》以及收款收据上实业公司盖章的真实性,但并未在本院指定的期限内提交司法鉴定申请。
  另查,本院审理的另案[案号:(2011)中一法民一初字第1235号黄某德诉实业公司商品房预售合同纠纷]中,本院依职权向中山市建设局调取涉讼的“××华庭”(即“××绿苑”)项目办理商品房预售许可证情况,显示“××绿苑”仅7幢(A1型)取得商品房预售许可证(有效期为2008年10月31日至2010年10月31日)。经质证,原、被告对此均无异议,并明确涉讼的B1栋并未办理商品房预售许可证。
  又查,涉讼的“××华庭”(“××绿苑”)楼盘目前处于停工状态。被告目前处于停业状态。
  本院认为,根据中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第三条第三款之规定,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。原、被告之间签订的《××华庭商铺确认书》属商品房预售合同性质,本案系商品房预售合同纠纷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案中所涉及被告预售的商品房,因被告至今未能取得商品房预售许可证明,原、被告之间签订的合同属无效合同。被告虽不确认《××华庭商铺确认书》以及收款收据上实业公司盖章的真实性,但并未在本院指定的期限内提出司法鉴定申请,视为其放弃该请求,应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”被告在未取得商品房预售许可证明的情况下,隐瞒该事实违法预售商品房,被告依合同取得的原告诚意金依法应予以返还,同时被告在签订合同存在过错并已经造成了原告的利息损失,被告应予以赔偿,故原告主张从2011年6月1日起按银行同期同类贷款利率计付至被告付清之日止计算利息的诉讼请求符合法律的规定,本院予以支持。因合同违反法律法规的强制性规定,属绝对无效,被告提出原告诉求已经超过诉讼时效的辩解与诉讼时效相关法律规定的立法精神相违背,本院不予采纳。
  综上,原告诉求合法有据,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第(二)项、第五十八条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第九条第(一)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
  一、确认原告张某某与被告中山市××实业集团有限公司于2007年10月23日签订的《××华庭商铺确认书》(编号:07001)无效。
  二、被告中山市××实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张某某返还诚意金50000元及相应利息(利息计算方法为:以本金50000元为计算基准,从2011年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定给付之日止)。
  如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费1050元,减半收取为525元(原告已预交),由被告负担(被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳)。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。
  
  
  
代理审判员   梁丹妮
书  记  员   梁  琳


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