中山市第一人民法院
民事裁判文书


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王某某诉广东某集团有限公司商品房预售合同纠纷一案

提交日期:2012-06-03 17:18:10
广东省中山市第一人民法院
民事判决书
(2010)中一法民一初字第326号

 

  原告王某某。
  委托代理人黄某某、陈某,广东××律师事务所律师、实习律师。
  被告广东××集团有限公司。
  法定代表人孔某某。
  委托代理人刘某某。
  原告王某某诉被告广东××集团有限公司(以下简称××集团)商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄某某、陈某,被告委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告王某某诉称,原、被告于2006年10月27日签订了《广东省商品房买卖合同》,合同约定:原告向被告购买位于××第22幢QF-××3号小车位;商品房用途为住宅(车位),该商品房属预售商品房,按套出售,总金额为93000元;因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记……,由被告承担全部责任。合同签订后,原告依约支付了全部购房款93000元。2008年7月10日,被告向原告收取了办理房产证契税费用3255元。至今,被告一直未将前述小车位的房产证办至原告名下。经调查了解,前述小车位属于防空地下室,不属于商品房,被告根本无权出售前述小车位。被告故意隐瞒前述事实,将其无权出售的防空地下室作为商品房出售,其行为构成欺诈,损害了国家及原告的利益,据此认为该合同无效,并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定,被告应按购房款的一倍承担赔偿责任。据此,原告于2010年1月27日诉至法院,请求判令:1、确认原、被告签订的购买××第22幢QF-××3号小车位的《广东省商品房买卖合同》无效;2、被告返还购房款93000元、代收办理房产证契税费用3255元及利息(其中93000元从2006年10月27日始,3255元从2008年7月10日起,按同期商业银行贷款利率计至款项付清之日止);3、被告赔偿原告一倍购房款损失93000元;4、被告承担本案诉讼费用。原告于2010年5月13日变更诉讼请求及事实理由,认为被告故意隐瞒人防车位的事实构成欺诈行为,导致原告的重大误解,同时将人防车位以普通产权车位的价格出售给原告,显失公平。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的相关规定,前述《广东省商品房买卖合同》属可撤销合同,原告有权行使撤销权。据此,原告变更第一项诉讼请求为:撤销原、被告签订的购买××第22幢QF-××3号小车位的《广东省商品房买卖合同》,其他诉讼请求不变。
  原告为其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有:1、《广东省商品房买卖合同》及《中山市商品房销售登记备案表》;2、不动产销售发票;3、收款收据;4、人防地下室规划图;5、地下车库、车位照片;6、车位交付使用确认书。
  被告××集团辩称,1、被告出售给原告的小车位,是在取得了中山市建设局发出的《广东省中山市商品房预售许可证》后,原被告自愿签订《广东省商品房买卖合同》,且办理了商品房销售登记备案,手续完备、合法,系有效合同;2、原、被告签订的买卖合同没有合同法第五十四条规定的可撤销的情形,原告称被告“欺诈”没有依据。被告取得预售证,办理了销售登记备案,得到政府主管部门的确认。且被告已将小车位如期交付使用,原告一直使用至今,被告并无欺诈;3、原告行使撤销权已超过法定的除斥期间。原告行使撤销权,应该在知道或应当知道未能办理房产证时间起一年内行使。原告现在行使撤销权,已超过一年的除斥期间;4、被告按照国家法规及小区情况,投入巨资进行人防工程地下室的建设,根据物权法的规定,产权应属于被告所有,被告有权进行买卖,且人民防空法并未禁止买卖的规定,被告出卖人防小车位,并没有违反国家禁止性的法律规定,是合法的法律行为;5、至今未能为原告办理已购买小车位的产权证书的责任不在于被告。被告依预售证出卖小车位,又办理了备案登记,到送资料准备办证时,被政府有关部门拒绝,暂不能出证。被告多次向市政府及人防办积极争取,有关部门一直没有实质性的进展;6、原告要求被告赔偿一倍购房款,没有法律依据。被告提供的预售证是真实的,不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的三种情形之一,该请求应予驳回。综上,原告主张撤销权,没有法律依据,被告不应返还车位款。且即使合同可撤销,但鉴于原告一直使用车位,原告应支付收益,收益与利息可抵销,故被告无须支付利息。请求驳回原告的诉讼请求。
  被告为支持其辩解在举证期限内提交的证据有:预售许可证。
  经审理查明,2006年10月27日,原、被告分别作为买受人、出卖人签订《广东省商品房买卖合同》,合同约定原告向被告购买位于中山市东区××第22幢QF-××3号小车位,该商品房为预售商品房,商品房预售许可证号为中建房(预)字第号。该商品房合同约定建筑面积为42.33平方米,其中套内建筑面积为12.25平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.08平方米。该商品房总金额为93000元,原告于签合同时一次性付清;被告应当在2007年10月30日前交付经验收合格的商品房,并应当在商品房交付使用后365个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其他权利义务事项。合同签订当日,原告向被告一次性支付全部车位款93000元。2006年11月6日,上述《广东省商品房买卖合同》办理了商品房销售登记备案。2008年7月10日,被告将涉案车位交付原告使用,同时向原告收取代收办理房产证契税费用3255元。被告至今未为原告办理房产权证,原告于2010年1月27日诉至法院,请求确认原被告签订的《广东省商品房买卖合同》无效并要求被告返还购房款及利息,赔偿一倍购房款损失,后于2010年5月13日变更诉讼请求,主张前述实体权利。
  另查,被告出售的××第22幢QF-××3号小车位属人防车位,于2006年9月29日取得中建房(预)字第200××82号商品房预售许可证,该预售许可证显示预售房屋栋号及层数为E7(22幢1座)、A9(22幢2座)、A10(22幢3座);预售房屋建筑面积24763平方米565套,其中住宅9570平方米66套,车房15193平方米499套。该预售许可证未显示499套车位的性质,被告称以上22幢3座共499个车位均为人防车位。被告称出售时销售人员告知包括原告在内的业主该车位为人防车位,并将预售证及营业执照等相关证件挂在售楼部,原告购买时应知道该车位为人防车位,但被告不能对此提交相关证据。原告承认被告出示过预售许可证,但称未出示该车位的平面规划图,销售人员明确告知该车位为产权车位,因此原告才予以购买。原告称其庭审中出示的人防车位规划图系其起诉后在中山市人防办查询复印所得。该规划图标注人防地下室范围,但未标注人防车位的具体编号,未显示原告购买的第22幢QF-××3号小车位是否属于人防车位范围,被告确认该规划图。中山市人防办在人防车位验收后,在××地下车库贴有“人民防空工程”标志,但被告称并非该标志里面的车位均属人防车位。
  再查,中山市人民政府《中山市结合民用建筑修建防空地下室规定》[中府(2001)121号]第三十条第二款规定:“由建设单位自建自管的防空地下室,不得作为商品出售。”
  本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点有:1、原告是否享有撤销权;2、原告行使撤销权是否超过一年的除斥期间;3、原告行使撤销权的法律后果如何,原告是否有权要求赔偿利息损失并要求一倍购房款的损失?
  关于焦点一,《中华人民共和国人民防空法》第二条规定:“人民防空是国防的组成部分。”《广东省实施〈中华人民共和国人民防空法〉的办法》第十三条规定:“人民防空工程,战时必须服从防空需要,统一调配使用;在平时可按有偿使用的原则开发利用,收益归投资者。”从上述法律规定的人民防空工程性质、用途来看,法律对人防工程的占有、使用、收益作出限制规定。合同标的物是合同内容成立的主要要素,合同标的物性质,直接影响买受人作出缔约的意思表示,原告购买的车位系人防工程,其购买的车位的使用权受到一定的限制,目前直接表现为该人防车位在中山市无法办理房地产权证,严重影响合同目的的实现。对于这一直接影响原告权利实现的事项,被告既未在双方签订的《中山市商品房买卖合同》中明确约定,亦未在原告签订合同时口头告知,隐瞒了涉诉车位是人防车位的重要事实,导致原告重大误解,由此作出违背其真实意愿的意思表示。中山市人民政府《中山市结合民用建筑修建防空地下室规定》[中府(2001)121号]第三十条规定:“由建设单位自建自管的防空地下室,不得作为商品出售。”被告作为房地产开发企业,明知中山市政府的该规定而出售人防车位,并在缔约阶段以出示预售许可证的方式向购买方宣传车位可办理产权证,其主观上具有明显隐瞒和欺诈的故意。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五十四条“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”的规定,原告有权请求撤销合同。关于被告辩解的人防车位不能办证是由于政府原因,现正积极向市政府争取协调,因而不具有欺诈的故意,本院认为,中山市政府的关于人防工程的上述规定,在被告预售商品房时就已出台,无论中山市政策以后是否改变,人防车位以后能否办证,都不影响被告出售时主观隐瞒的事实。因此,被告的上述抗辩不成立,本院不予采纳。
  关于焦点二,《合同法》第五十五条规定:“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”据此,原告行使撤销权,应自其知道或者应当知道该车位系人防车位之日起一年内行使。原被告合同签订后,被告没有以任何方式告知原告其购买的车位系人防车位,商品房买卖合同中明确约定原告购买的诉争车位已取得预售许可证,并约定了办证的时间,购买价格与同时期普通产权车位市场价格相当,合同条款亦与普通商品房买卖合同格式相同,权利义务无特别的约定。且预售许可证并未标明原告购买的第22幢QF-××3号车位系人防车位,被告亦未向原告出示人防车位平面规划图,原告起诉时复印的被告向中山市人防办提交的平面规划图,也未标注具体人防车位的编号;庭审中被告也承认地下室“人民防空工程标志”里面的车位并非全部都是人防车位。综上,原告2010年1月27日起诉前有理由不知道诉争车位系人防车位,且被告亦无证据证明原告于起诉前已知道或应当知道。从原告起诉的事实理由来看,可认定原告起诉之日即2010年1月27日为其知悉诉争车位为人防车位之日,原告于2010年5月13日变更诉讼请求,请求法院撤销合同,未超过行使撤销权的一年除斥期间。原告何时知道或应当知道未能办理所有权证与其何时知悉购买的车位系人防车位,没有必然的联系。据此,被告抗辩原告主张撤销权的时间在其知道或应当知道未能办理房产证起一年后,超过一年的除斥期间,该辩解无事实和法律依据,本院不予采纳。
  关于焦点三,《合同法》第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”,第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”被告故意隐瞒人防车位的事实欺骗销售,导致原告撤销合同的,被告应承担全部合同被撤销的责任,返还车位款及代收的办理房产证契税费用并赔偿利息损失。利息损失应以原告所付款项为本金,从实际付款之日起按中国人民银行公布的同类同期贷款利率计算。鉴于原告于2008年7月10日开始实际使用车位,因此可视为原告从该日起实际占有车位期间无损失,上述车位款利息损失计至2008年7月10日。综上,被告应返还原告车位款93000元及代收办理房产证契税费用3255元,并赔偿利息损失(其中93000元从2006年10月27日起,按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至2008年7月10日;3255元从2008年7月10日起,按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至本判决确定的给付之日)。被告关于合同撤销后,原告使用收益可与利息抵销,被告不应支付利息的辩解,其合理部分本院予以采纳。关于原告诉请被告赔偿一倍购房款的损失,本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中,被告已取得了预售许可证明,其隐瞒的事实不属上述司法解释规定的情形,故对原告要求赔偿一倍购房款损失的请求,因无法律依据,本院不予支持。
  综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国人民防空法》第二条,《广东省实施〈中华人民共和国人民防空法〉的办法》第十三条,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)第六十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:
  一、撤销原告王某某与被告广东××集团有限公司于2006年10月27日签订的购买中山市东区××第22幢QF-××3号小车位的《广东省商品房买卖合同》;
  二、被告广东××集团有限公司于本判决生效之日起七日内,向原告王某某返还车位款93000元、办理房产证契税费用3255元并赔偿利息损失(利息计算方法:其中93000元从2006年10月27日起,按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至2008年7月10日;3255元从2008年7月10日起,按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至本判决确定的给付之日);
  三、原告王某某于本判决生效之日起七日内,向被告广东××集团有限公司返还中山市东区××第22幢QF-××3号小车位;
  四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费4472元(原告已预交),由原、被告各负担2236元(被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳)。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于中山市中级人民法院。
  
  
 
审  判  长  董爱民
代理审判员  钟劲松
代理审判员  饶  琨
书  记  员  雷绮婷


公 告

  一、本裁判文书库公布的裁判文书由本院录入和审核,并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的,可向本院书面申请更正或者下镜。
  二、本裁判文书库提供的信息仅供查询人参考,内容以正式文本为准。非法使用裁判文书库信息给他人造成损害的,由非法使用人承担法律责任。
  三、本裁判文书库信息查询免费,严禁任何单位和个人利用本裁判文书库信息牟取非法利益。
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