中山市第一人民法院
工作动态
第一季度居间合同纠纷案件频发,自然人被起诉增多

买卖二手房合同需慎签


作者:本报记者陈健儿李丹丹通讯员周祖龙龙光宇漫 画解元杰 发布日期:2012年4月12日 【收藏本文

    买房卖房、租房出租房,许多人选择经过中介公司寻找房源或者放出房子,事成之后付给一定的中介费,这无可厚非。但是,一部分签订合同后因各种原因达不成交易的当事人,结果不仅办不成事,还得交上大笔中介费。与此同时,也有许多中介公司觉得买卖双方不“诚信”,恶意“跳单”。随着房地产交易市场活跃,这类案件频发。记者从市第一人民法院了解到,该院今年第一季度关于居间合同纠纷的案件就有16件,已达去年同类案件的一半。
    据了解,从市第一人民法院2010年审理居间合同纠纷案件共43件,其中自然人起诉中介公司的有11件,自然人起诉自然人的有2件,中介公司起诉自然人的有30件;2011年该类案件共有33件,其中自然人起诉中介公司的有6件,自然人起诉自然人的有3件,中介公司起诉自然人的有24件;今年第一季度共有16件,全部是中介公司起诉自然人的案件。
案例一:房子没卖成,中介费要照给?
    2010年11月29日,帅某、杨某在创二房地产服务有限公司的 “牵线搭桥”下,签订了《房地产买卖合同》,约定杨某将远洋城尊域一套商品房以138.8万元的价格转让给帅某,卖方杨某承担中介服务费3.47万元。
    合同签订当天,帅某支付2万元作为定金给杨某,杨某收取定金后,将其中的1 万元支付给中介公司作为前期中介服务费,另外的8000元托管于中介公司处作为托管定金,剩余的2000元也托管于中介公司处作为交楼押金。
    然而,由于帅某的原因导致交易过户无法顺利完成。房子没卖成,杨某也不再付给其余中介费。为此,中介公司将杨某和帅某告上法庭,要求收回原来约定的中介费。
    杨某表示,“合同备注条款已经明确卖方在签署合同当天支付1万元,其余费用在办理过户手续后再支付,现在由于帅某违约,该房屋没有完成交易,没有办理过户,因此,支付剩余中介费的条件没有成就;在帅某办理银行按揭遇到阻碍和困难时,原告没有提供任何协助,从而导致合同最终未能继续履行,原告也负有一定的责任。”
    被告帅某辩称,无法完成交易过户,不是他的过错,之前也已经和卖方进行过民事调解,明确自身没有任何责任。根据合同第14条备注条款,卖方支付全部中介服务费,与买方没有任何关系。
    在二手房交易过程中,中介公司扮演着非常重要的角色。一般情况下,中介费用是在买卖双方签订正式买卖合同后、房屋正式过户之前付给中介公司。
    法院认为,中介公司和买卖双方签订的《房地产买卖合同》是复合合同,包含被告杨某与帅某之间的房屋买卖合同以及两被告与原告之间的居间合同,本案审理的是居间合同纠纷,该合同表现的是当事人的真实意图,其内容没有违反法律法规的强制性规定,属合法有效,对双方当事人均具有约束力。原告为被告提供了居间服务并促成了买卖合同的成立,原告已经履行了居间服务义务,根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定,原告享有报酬请求权。
    本次案例中合同正文中关于支付中介服务费的约定与合同备注栏的约定不一致,而合同备注栏注明“备注条款内容与前述条款内容不一致的,以备注条款内容为准”,因此,应当按照备注栏的约定支付中介服务费,合同备注条款的约定包含两层意思:第一,杨某支付全部中介服务费,帅某不需要承担中介服务费;第二,中介服务费的具体支付期限为,签订合同当天支付1万元,剩余款项在过户当天支付。该第二层意思只是对杨某支付中介服务费的具体时间期限进行约定,而非对支付条件的约定,涉案房屋交易过户因故没有完成,过错不在于原告,并不能因此影响原告收取中介服务费,现在两被告明确涉案房屋交易没有完成,视为原告收取中介服务费的时间期限已经成就,因此,被告杨某应当向原告支付剩余的中介服务费。
判决:中介费与买卖结果不挂钩
    市第一人民法院民二庭法官刘宇介绍,很多买房人误认为,虽然签订了《房地产买卖合同》,但是交易最终未完成,因此,不需要支付中介服务费。实际上,这是一种误解。在中介公司向买卖双方报告了订立合同的机会并促成了买卖合同的成立,这时,中介公司已经完成了居间义务,就可以主张居间服务费,而买卖双方最终未完成房屋买卖交易是买卖双方之间需要处理的事情,即使买卖双方之间解除了房屋买卖合同,也不影响中介公司收取居间费,因为收取居间费的对价只是“如实报告订立合同的机会并促成合同的成立”。
    在签订了 《房地产买卖合同》之后,一切不可归责于中介公司的原因导致房屋交易最终未完成的,买卖一方不能因此拒绝支付中介服务费,签订合同之后再“跳单”同样需要支付中介服务费,而且只要签订了房屋买卖合同,就需要支付中介服务费。
法官提醒:签合同后就要履行责任
    “跳单”是房屋居间纠纷中较为普遍的一种现象。有些买房人为了节省费用,从中介机构处得到房产信息后,跳过该中介机构,自行或委托其他中介公司与售房人达成交易,这种行为被称为“跳单”。在居间合同纠纷案件中,一些中介公司起诉自然人“恶意跳单”。
    被告郑某与原告A 中介公司签署《中介服务协议》,约定在原告提供房源信息且由原告工作人员带领被告实地查看该房源现状等居间服务的基础上,由被告选择其中一套或几套进行交易,但鉴于交易条件尚需进一步明确,被告同意自该协议签订之日起不得自行或委托他人购买由原告所提供的房源,否则,被告须向原告支付相当于意向购价百分之三的赔偿金。
    后来,被告又与B 中介公司签订居间服务协议并在B 公司的居间服务下完成了房屋买卖交易。原告以被告私下与业主进行交易、违反协议约定、属于恶意“跳单”为由,请求法院判令被告向原告支付赔偿金4.5万元。
    一审法院审理认为:原、被告双方签订的《中介服务协议》是双方真实意思,合法有效,双方均应依约履行合同义务。被告违反协议约定,通过B 中介公司购买涉案房产,构成违约。
    二审法院审理认为:《中介服务协议》属于原告提供的格式条款,且关于“鉴于交易条件尚需进一步明确,被告同意自该协议签订之日起不得自行或委托他人购买由原告所提供房源的房产,否则,被告须向原告支付相当于意向购价百分之三的赔偿金”的条款加重了对方责任、排除了对方主要权利,应属无效条款;而且,被告也是在B 中介公司的居间服务下完成了交易,被告没有不正当利用原告的信息。故二审判决撤销一审判决,改判驳回原告的诉讼请求。
案例二:“恶意跳单”成被告
    业内人士提醒消费者,在买房时对各种法律文件和合同一定要谨慎考虑、谨慎签字,将双方权利义务和程序细节等规定尽可能细化,以降低违约和产生纠纷的可能性。看房期间,尽量不要签署看房协议之类的文件,付款时逐条确认名目和数额,注意索要并保留交费的书面凭证。值得引起注意的是,中介公司提供的合同往往是其制定的有利于自己的格式合同,买房人应逐字句仔细阅读合同条款及附加条文,不要轻信任何一方的口头承诺,对于不合理之处要当即提出并进行修改,充分利用补充条款、特别约定等方式维护自己的基本权利,合理规避和防范风险。
    法院认为,本案《中介服务协议》中关于“禁止被告自行或委托他人购买涉案房屋”的条款是格式条款,也是典型的“霸王条款”,它排除了被告通过其他人、其他公司合法买入涉案房产的权利,即只要被告买入涉案房产,而不管被告有无利用原告提供的信息,被告都需要向原告支付全额中介服务费,这显然有失公平,因此,该条款是无效条款,中介公司也不能以该条款主张买方承担违约责任。
判决:签居间协议谨防霸王条款
    市第一人民法院民二庭法官刘宇认为,在二手房通过中介交易时,还存在一个“霸王条款”,但是该条款是有效条款,“甲方(买房人)自签订本看楼协议之日起六个月内,其本人或其委托人、代理人、代表人、承办人等利用了乙方(中介公司)提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方达成买卖交易的,视同通过乙方完成居间代理,甲方应按照本协议支付服务费”,该条款的本质含义是,利用了中介公司提供的信息而达成交易的,需要支付中介服务费,如果未利用中介公司提供的信息,则不需要支付中介服务费,这是为了防止买方恶意“跳单”而约定的条款,它没有免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利,因此,是合法有效条款。但是,签订了这样的条款并不意味着,只要看房人最终买入所看房屋就需要支付中介费,衡量是否需要支付中介费的关键,是看买房人有无利用中介公司提供的信息、交易机会。
    在二手房交易中,同一套房源信息会在多家中介公司放盘,而且有的业主还会通过互联网放出房源信息,有的中介公司也是通过互联网得知房源信息再介绍给买房人,在这种情况下,买房人可能会“货比三家”,选择房价低、服务费少的中介公司,这时,买房人利用了哪家中介公司的信息就向哪家公司支付服务费,而不是只要签订了看房协议就需要支付服务费。买房人“货比三家”时的“跳单”不是“恶意跳单”,中介公司不能因此向买房人主张中介费,但可以要求买房人支付从事居间活动支出的必要费用。
法官提醒:“货比三家”不属“恶意跳单”
    
责任编辑:吴红秋 来源于:中山日报 2012-04-12 第 6296 期 A7版 【讨论列表】【 返回 】【 打印 】
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