中山市第一人民法院
民事裁判文书


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李某某、石某某与林某某、林麦某某、中山市某房地产咨询服务中心房屋买卖合同、居间合同纠纷一案

提交日期:2011-11-3 11:46:40
中华人民共和国广东省中山市第一人民法院
民事判决书
(2011)中一法民一初字第180号

 

  原告(反诉被告)李某某。
  原告(反诉被告)石某某。
  两原告(反诉被告)委托代理人曹某某,广东××律师事务所律师。
  被告(反诉原告)林某某。
  被告(反诉原告)林麦某某。
  以上两被告(反诉原告)委托代理人刘某雅、刘某芳,分别是广东××律师事务所律师、实习律师。
  被告中山市××房地产咨询服务中心。
  投资人袁某亭。
  委托代理人袁某飞、莫某某,该中心员工。
  原告(反诉被告)李某某、石某某诉被告(反诉原告)林某某、林麦某某,被告中山市××房地产咨询服务中心(以下简称××中心)房屋买卖合同、居间合同纠纷一案,本院于2010年12月29日依法受理后,在诉讼过程中被告林某某、林麦某某提出反诉,本院依法合并审理,并由审判员吴浩明独任审判,适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某、石某某及其委托代理人曹某某,被告林某某、林麦某某及其委托代理人刘某雅、刘某芳,被告××中心委托代理人袁某飞、莫某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告诉称,2010年9月8日,原告与三被告签订《房地产买卖合同》,该合同包括房屋买卖合同关系和居间合同关系。合同约定由被告林某某、林麦某某将其拥有的坐落于中山市港口镇××花园××园87座的房地产以58万元的价格卖给原告,签订合同当日,原告向被告林麦某某交付定金30000元,并约定由原告协助被告××中心向银行申请按揭贷款40万元。2010年9月24日原告向被告××中心分别支付佣金6000元及办证费2000元,约定办证费按单据实报实销。2010年10月中旬被告××中心通知原告及被告林某某、林麦某某,称由于原告没有中山市本地的社保证明,无法办理按揭贷款手续。为此,原告认为,依据合同法司法解释(二)第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的,非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,不能实现合同目的”,原告有权要求解除合同。由于原告无法申请到银行贷款,无力购买被告林某某、林麦某某的房地产,而被告林某某、林麦某某又不同意原告分期按月付款,双方的合同应依法解除。同时原告在订立合同后并无违约行为,对不能办理贷款也无过错,被告亦无实际损失,三被告应向原告退还其收取的费用。综上,原告起诉至法院请求判令:1、解除原告与三被告于2010年9月8日签订的《房地产买卖合同》;2、被告林某某、林麦某某退回其向原告收取的定金30000元;3、被告××中心退回其向原告收取的佣金6000元及办证费2000元;4、由三被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼中,原告增加一项诉讼请求:判令被告××中心连带返还定金30000元。
  原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有:1、《房地产买卖合同》;2、2010年9月24日由被告××中心出具的记载佣金6000元的《收据》;3、2010年9月24日由被告××中心出具的记载办证费2000元的《收据》。
  被告林某某、林麦某某辩称,1、原告在签订合同时已经预见到有可能出现银行拒绝贷款的情况。2010年4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”故本案不适用合同法司法解释(二)第二十六条的情势变更原则,原告主张依此解除合同属于法律适用错误,法院不应支持;2、根据《房地产买卖合同》第十三条第二款约定“过户当天买方直接支付首期款给卖方。”可见无论原告是否成功办理按揭贷款均应当履行房屋买卖合同,否则就构成违约。原告无法定或约定的理由而拒绝履行合同,其行为构成违约,按照定金及《合同法》第一百一十五条“……给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金……”之规定,被告林某某、林麦某某有权没收定金30000元,不予返还。
  被告(反诉原告)林某某、林麦某某并提起反诉称,我方与反诉被告李某某、石某某及被告××中心于2010年9月8日签订《房地产买卖合同》后,为履行合同已做多项准备工作,而反诉被告却在无法定或约定情况下拒绝履行合同,其行为构成了违约。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”我方同意以确定反诉被告违约为前提解除合同,并要求反诉被告赔偿我方所受损失。据此,请求判令:1、反诉被告赔偿反诉原告违约损失共折合人民币9800元(其中①办理《登记婚姻证明》费用为港币2100元;②办理《房地产权证》与《国有土地使用权证》登记人同属一人的《声明》费用为港币3050元;③变更测量费为人民币193元;④中山市人民政府土地房产换证费;⑤交通费为港币2000元;⑥律师费为人民币3000元。);2、由反诉被告承担本案诉讼费用。
  被告林某某、林麦某某对其辩解及反诉请求在举证期限内提交的证据有:1、《房地产买卖合同》(2010年9月8日签订);2、损失明细表;3、《登记婚姻证明》及发票;4、委托香港律师出具的《房地产权证》与《国有土地使用权证》登记同属一人的《声明》及发票;5、本案涉案房地产的测量图纸及变更测量费收据;6、新房地产权证及发票;7、律师费发票;8、2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)。
  被告××中心辩称,1、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台于2010年4月17日,而《房地产买卖合同》是在该通知出台后,于2010年9月8日签订的。依此可认定原告早已知悉贷款需要提供中山市本地社保证明政策,原告主张解除合同理由不成立。我方同意解除合同,但根据合同第九条第三项约定,原告应承担违约责任,因此我方不同意退还佣金6000元,办证费2000元应依约按单据实报实销,抵扣委托测量费830元及评估房屋费800元,余额370元可退还给原告;2、我方不应承担返还定金30000元连带责任。在签订合同时以及准备履行合同阶段,我方均完全善意的履行提示通知义务,没有任何过错,且为办理房屋测量及评估手续实际花费了人力物力,不应承担返还定金30000元连带责任。
  被告××中心对其辩解在举证期限内提交了如下证据:1、中山市港口镇××花园××园87座房屋测量图纸;2、发票。
  反诉被告辩称,1、反诉原告提供的《登记婚姻证明》及发票与本案没有关联性,办理房屋买卖过户手续并非必须该证明;2、反诉原告提供的《声明》及发票与本案没有关联性;3、由于造成涉案房地产产权证与国有土地使用权证权利人姓名登记不一致的责任完全在于反诉原告,为此而产生的换证相关费用应由反诉原告自行承担;4、反诉原告主张律师费3000元于法无据。本诉被告××中心应审查房屋买卖合同双方的身份资格,但实际未审查,存在过错,反诉原告的损失应向本诉被告××中心主张。
  经审理查明,2010年9月8日,原告(买方)与被告林某某、林麦某某(卖方)、被告××中心(经纪方)签订《房地产买卖合同》,该合同包括房屋买卖合同关系和居间合同关系。合同约定由被告林某某、林麦某某将其拥有的坐落于中山市港口镇××花园××园87座的房地产以58万元价格卖给原告;签订合同时,原告向被告林麦某某交付定金30000元,合同注明被告林麦某某收取原告定金30000元。合同第三条第二项之一约定原告应一次性支付55万作为第二部分楼款,付款方式为银行按揭付款;合同第八条约定原告应向被告××中心支付中介服务费(佣金)14000元且约定“签署本合同后若本合同被取消、解除或未被实际履行或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产,均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。”合同第十三条第三项约定“该房地产交易时间为伍个月,从2010年9月9日起,具体交易时间以国家相关部门出示交易时间为准。”第四项约定“如买方办理贷款做不到首次购房,中介费收12000.00元。”合同还约定了其他事项。
  合同签订后,2010年9月24日,原告向被告××中心分别支付佣金6000元及办证费2000元,约定办证费按单据实报实销,被告××中心出具了共8000元收据。2010年10月被告××中心通知原告及被告林某某、林麦某某,称由于原告没有中山市本地的社保证明,无法办理按揭贷款手续。原告未能成功申请购房贷款,且被告林某某、林麦某某拒绝原告按月分期向其支付房款。后经协商未果,原告以因房贷政策变化导致其无法获得购房贷款和无法继续履行合同等为由,起诉至本院主张前述实体权利。诉讼中,被告林某某、林麦某某提起反诉,主张其反诉实体权利。
  另查,2010年4月17日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号),通知中第二条第三项规定:“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”2010年9月29日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》(银发[2010]275号),通知中规定:“为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)的有关精神,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展,现就相关信贷政策通知如下:一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款……”
  又查,两原告为夫妻关系。被告林某某、林麦某某系夫妻,均为香港特别行政区居民,1976年5月6日在香港结婚后,妻子麦某某便冠以夫姓,名为林麦某某。1998年4月23日填发的本案涉案房地产产权证及房地产共有(用)证中登记“麦某某”为权利人。而同年6月2日填发的国有土地使用证是以“林麦某某”为其中一名登记土地使用者。原、被告在签订上述《房地产买卖合同》后,被告林某某、林麦某某依政府规定办理了《房地产权证》更名手续,包括委托律师出具《声明》、《登记婚姻证明》,委托测绘公司变更测量涉案房地产,换领新证。两被告主张办理前述《房地产权证》更名手续及参与本案诉讼共花费(折合)人民币9800元,其中交通费为港币2000元,律师费为人民币3000元。
  再查,被告××中心在与原告签订上述《房地产买卖合同》后,作为中介方,委托中山市××测绘工程有限公司对本案涉案房地产进行测绘,出具了测绘图纸。被告××中心支付了测量费1038元,并提供由××测绘工程有限公司出具的1008元测量费发票,另30元的广东省地方税收通用定额发票。
  本院认为,本案为房屋买卖合同、居间合同纠纷。本案《房地产买卖合同》系合同缔约各方在平等基础上基于真实意思表示签订的,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同真实合法有效。结合双方诉辩意见,本案争议焦点在于:一、《房地产买卖合同》因房贷政策变化无法继续履行是否适用情势变更原则,原告主张解除合同并返还定金、中介佣金及办证费之诉求应否支持;二、反诉原告主张反诉被告赔偿损失之请求,理由是否成立。
  关于焦点一。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”2010年11月15日,广东省高级人民法院《关于银行房贷政策调整引起的房屋买卖合同纠纷适用法律问题的批复》(粤高法民一复字[2010]12号)(以下简称《批复》)指出:“银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控,该调控政策何时出台以及具体内容如何,均是当事人签订合同时无法预知。买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的,……即买受人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。当然,如果当事人签订的买卖合同明确约定即使买受人无法获得银行贷款,也应承担继续履行支付房款义务,不得因房贷政策调整而免除其违约责任。”
  依据前述规定,适用情势变更应符合以下要件:1、有客观情势发生异常变化之事实;2、发生在合同成立以后,履行完毕之前;3、该客观情况发生变化不可归责于任何一方当事人,当事人不可预见、不可避免;4、其发生使合同的履行显失公平或失去意义。本案中,房屋买卖合同签订于2010年9月8日,合同第十三条第三项约定“该房地产交易时间为伍个月,从2010年9月9日起,具体交易时间以国家相关部门出示交易时间为准。”2010年9月29日,银行信贷政策调整,改变了申请房贷的条件和手续,该房贷政策变化的出台及内容变化确系原被告在签订合同时无法预知,不能仅以2010年4月17日国务院针对各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构下达的通知推定原、被告在合同签订时应知悉该政策。且合同第十三条第四项约定“如买方办理贷款做不到首次购房,中介费收12000.00元。”可见原告与被告××中心在签订合同时也并未预见到该政策变化。由于银行房贷政策变化,原告未能成功申请贷款,而原被告签订的《房地产买卖合同》约定原告以58万的价格购买涉案房地产,原告应一次性支付55万作为第二部分楼款,且由原告协助被告××中心向银行申请按揭贷款40万元,可见,原告用以购买房地产的资金大部分来源于银行贷款,若未能成功申请到银行贷款,除非原告与被告××中心协商改变付款方式(本案被告林某某、林麦某某拒绝原告向其分期付款的请求),否则原告将没有资金条件履行支付房款义务,合同目的也无法实现。而原、被告各方在真实善意基础上签订合同,且均积极准备履行合同,对合同无法继续履行均无过错。综上,房贷政策变化满足情势变更要件,本案可以适用情势变更原则。
  根据情势变更原则,在合同目的无法实现的情况下,当事人可以请求解除合同,且原被告签订的《房屋买卖合同》中并未约定“即使买受人无法获得银行贷款,也应承担继续履行支付房款义务。”因此原告主张解除合同并要求被告林某某、林麦某某返还定金30000元之诉求,本院予以支持。
  关于原告主张被告××中心连带承担返还定金30000元的诉求,因原告该诉求无事实和法律依据,本院不予支持。
  关于原告主张被告××中心返还佣金和办证费问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定,“当事人应当遵循公平的原则确定各方的权利和义务。”《房地产买卖合同》约定原告应向被告××中心支付佣金14000元且约定“签署本合同后若本合同被取消、解除或未被实际履行或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产,均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。”“如买方办理贷款做不到首次购房,中介费收12000.00元。”合同签订后,被告××中心收取原告支付的佣金6000元和办证费2000元。本案适用情势变更原则,《房地产买卖合同》包括房屋买卖合同关系和居间合同关系,合同被依法解除后,原告与被告××中心之间的居间合同关系亦终止。原告和被告××中心对合同无法继续履行均无过错。因此本案适用公平责任原则,由本院酌情确定原告和被告××中心之间损失分担比例。由被告××中心返还2500元佣金给原告,办证费2000元依原告与被告××中心按单据实报实销之约定,扣除被告××中心实际支出的1038元,余额962元返还给原告。
  关于焦点二。反诉原告主张反诉被告违约应予赔偿损失。反诉被告主张其不存在违约行为,不应承担责任。如前所述,本案依法适用情势变更原则,且根据公平责任原则分担损失。本案反诉被告虽然不存在违约行为,不应承担违约责任,但反诉原告对合同无法继续履行并无过错,且为签订和准备履行合同花费一定人力物力,此损失应由反诉被告适当分担。关于反诉原告损失问题,本院认为,更名手续系因反诉原告自身过错导致房地产权证和国有土地使用权证中权利人姓名登记不一致,依政府规定而产生的补正手续,与反诉被告无关,由此产生相关费用应由反诉原告自行承担;反诉原告主张的律师费3000元系因反诉原告自身需求而产生,并非必须发生的费用,本院不予支持;至于反诉原告主张其于2010年9月8日从香港到中山签订《房地产买卖合同》产生的交通费400元港币,2010年11月12日从香港到中山商谈履约事宜产生的交通费400元港币,两项共折合人民币680元,系反诉原告为了签订和准备履行合同而产生的合理费用,本院确定此费用由反诉被告承担。
  综上,本诉原告诉求合理部分,本院予以支持;反诉原告反诉请求有理部分,亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项、第一百三十条、第四百二十四条,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的司法解释(二)》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
  一、解除原告李某某、石某某与被告林某某、林麦某某、中山市××房地产咨询服务中心于2010年9月8日签订的《房地产买卖合同》。
  二、被告林某某、林麦某某于本判决生效之日起七日内向原告李某某、石某某返还定金30000元。
  三、被告中山市××房地产咨询服务中心于本判决生效之日起七日内返还原告李某某、石某某佣金2500元及办证费962元。
  四、反诉被告李某某、石某某于本判决生效之日起七日内向反诉原告林某某、林麦某某支付损失费680元。该费用可予在上述第二判项定金款项中等额抵扣。
  五、驳回原告李某某、石某某的其他诉讼请求。
  六、驳回反诉原告林某某、林麦某某的其他反诉请求。
  如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本诉案件受理费750元,减半收取为375元,诉讼保全费320元,共695元(原告已预交)。由原告李某某、石某某负担85元,被告林某某、林麦某某负担550元,被告中山市××房地产咨询服务中心负担60元(被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳)。反诉案件受理费25元(反诉原告已预交),由反诉原告负担20元,反诉被告负担5元(反诉被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳)。
  如不服本判决,原告李某某、石某某,被告××中心应于本判决书送达之日起十五日内,被告林某某、林麦某某应于本判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。
                                                                               审 判 员 吴浩明
                                                                               书 记 员 李笑艳


公 告

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中山市第一人民法院        


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