中山市第一人民法院
案例评析

对66起物业管理纠纷案件的调查分析

对66起物业管理纠纷案件的调查分析

作者:专栏用户 发布日期:2009年6月10日 【收藏本文
李添扶吴和平董爱民
 
    当今,物业管理作为新型的管理行业已在全国各大中城市普遍推广。物业管理行业的发展与推进,改变了我国城市管理体制和房地产管理体制,改善了人民群众的生活、工作环境,推动了我国对城市房地产特别是城市住宅小区专业化、科学化、现代化管理的进程。然而,随着物业管理业的兴起,各种因物业管理而引起的纠纷也随之出现,起诉到法院的物业管理纠纷案件随之增加。2001年,我院石岐法庭受理物业管理纠纷案件只有2件,2002年则上升到了13件,增长550%;2003年共受理34件,较上年增长161.5%,物业管理纠纷案件以每年递增355.8%的速度逐年上升。由于该类案件是法院受理的新类型案件,且物业管理活动中民事主体多,法律关系错综复杂,而法院可资遵照的法律法规不够完善具体,因此给审判工作带来了很多困难和问题。如何尽快有效地解决此类纠纷,使广大业主有一个正常的生活环境和工作秩序,是摆在政法机关乃至社会各界面前的一个大问题,为此,我们对我院石岐法庭近四年来审结的66件物业管理纠纷案件进行了专题调研,试图找到审理此类案件的有效途径。
 
一、情况和特点
    (一)基本情况:
    在石岐法庭受理的66件物业管理纠纷案件中,物业管理费纠纷案件45件,占68.2%;财产损害赔偿案件19件,占28.8%;其他2件,占3%。物业管理公司告业主的39件,占59.1%;业主告物业管理公司的18件,占27.3%;其他的9件,占13.6%。
通过审理,法院判决结案的43件,占65.2%;调解结案的2件,占3%;撤诉的21件,占31.8%。
    (二)基本特征:
    从以上情况可以看出,物业管理纠纷案件具有以下三个基本特点:
    1、从案件的性质看呈现出“两多”,即业主欠缴物业管理费的案件多,有45件;财产损害赔偿案件多,有19件。两类案件占全部案件的97%。
    2、从诉讼主体看呈现出“一多”,即物业管理公司告业主的案件多,有39件,占全部案件的59.1%。
    3、从结案情况看呈现出“两多一少”,即判决结案的多,占65.2%;撤诉的多,占31.8%。调解结案的少,只有2件,占全部案件的3%。
 
二、困难和问题
    审理此类案件所遇到的困难和问题主要有“四难”。
    (一)对物业管理公司服务质量的评价难。在住宅小区业主欠缴物业公司综合管理服务费案件中,不少业主以物业公司服务质量差,管理水平低为由拒交管理费。我们知道,物业管理服务质量指标属于软性指标,对于物业管理质量的好坏没有统一的量化考评标准,物业管理法规和物业管理合同又不可能对此作出详细的规定,且众多业主中对于服务质量好坏的评价难免带有个人感情因素而评判不一,因此法院审理此类案件难度较大。
    (二)物业管理服务的范围和程度与服务的风险和责任认定难。物业管理法规中物业管理费的收取项目虽然包括了保安、维护公共秩序和小区安全,但对其所引申的责任承担和风险并未作详细规定。因此对于小区内车辆丢失、业主居室内财物被盗而引发的损害赔偿纠纷,成为法院审判工作的难点。一是业主车辆丢失的问题。住宅小区一般会在小区建筑物架空层或地下及其他公共部位设立小区业主的停车位,且每月交纳一定数量的车辆管理费。一旦车辆丢失,业主往往以物业管理公司管理不善,未尽安全防范义务为由,要求物业公司赔偿车辆丢失所造成的损失。然而,不少物业公司没有对小区实行严格的登记管理制度,对存放的车辆不需要任何手续便可以自由提取,各类车辆也可以畅通无阻的自由出入小区,因而对车辆是否丢失,是否在本小区丢失还是在其他地方丢失,法院很难认定。二是业主居室内财物被盗的问题。住宅小区业主居室被盗,物业管理公司究竟应不应该承担责任,承担怎样的责任?若要承担赔偿责任,赔偿数额如何确定(在盗窃案件未被侦破的情况下)?这些方面法院均难以认定。
    (三)开发商能否将地下停车场,建筑物架空层内设置的停车位出售给他人(包括业主和非业主)以获取利益,其行为的合法性确认难。
    (四)现行物业管理法规适用难。在我国,物业管理是一个新型行业,其管理模式还处于发展阶段,理论研究不够深入,实践中积累的经验也不够丰富,使立法条件受到限制。一些物业管理法规过于笼统,弹性条款多,操作性不强。尽管2003年9月国务院颁布实施了《物业管理条例》,也未能完全解决以上问题。因此,物业管理纠纷起诉到法院后,往往使审判人员感到十分棘手。
 
三、需要解决和注意的几个问题
    (一)关于物业管理合同性质的认定问题。物业管理合同是由业主或业主委员会与物业管理公司签订的,由业主或业主委员会授权,各业主提供综合服务费用,物业管理公司按合同约定对房屋及配套设备设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序等进行有偿服务的书面协议。对该合同的性质,有人认为是委托合同,有人认为是转让管理权合同,还有人主张是混合合同。笔者认为,由于物业管理合同是平等的民事主体之间所签订的关于就房屋及配套的设备设施和相关场地提供有偿服务的合同,物业管理公司在履行合同的过程中,很大程度上是以提供服务的形式进行的,因而具有服务性质,应认定为服务合同较妥。正确认定合同的性质具有重要意义,因为合同的法律性质不同,物业管理公司与业主或业主委员会的权利义务关系也就不同,处理结果也不同。
    (二)关于物业管理公司服务质量的评价问题。尽管物业管理服务属于软性的行业,但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准,至少一个地区应该有一个地区的服务标准,并将标准具体量化到每一个服务项目中。如有的住宅小区就规定按管理区域的面积比例配备相应数量的保安员,保安员必须实行24小时巡逻制,车辆出入小区应实行严格的登记制度等。若没有实行按管理区域面积的大小来配备足额的保安人员或出入小区的车辆没有实行严格的登记制度以及保安没有做到24小时巡逻的话,则说明物业公司的服务质量有问题。
    (三)关于业主车辆丢失的赔偿问题。对小区业主车辆的管理是一种特约管理,在物业管理合同中如果约定的保安费包括车辆保管服务,那么发生车辆丢失的,物业公司应该承担赔偿责任。如果没有约定,但有证据证明物业公司疏于管理,未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备,对车辆的丢失有重大过失的,物业公司应承担赔偿责任。当然,如果物业公司履行了正常的安全防范义务,没有重大过失的,物业公司可不承担赔偿责任(但是如何确认物业管理公司履行正常的安全防范义务,没有重大过失的问题,也是审判实践中难以把握的问题,应该对其有一个明确具体的规定)。如果物业公司设有专门的停车场,并对停放的车辆收取保管费的,应按保管合同的有关规定承担赔偿责任。如果收取的不是保管费而是场地使用费,我们应根据其收费的数额和车辆的价值比率,确定物业公司应承担赔偿责任。在无法查清该车是否丢失,是否在本小区内丢失时,我们应按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于高度盖然性的证明标准,即在证据对待证事实的证明无法达到确定充分的情况下,如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性,人民法院即可以对该事实予以确认的规定,并同时结合物业管理公司的过错程度合理处理。如今年我院审理的17业主告某物业管理公司摩托车损害赔偿纠纷案就是按照这一原则来处理的,并合理确定了物业公司应承担的相应的赔偿责任。
    (四)关于业主居室内财物被盗的赔偿问题。对于业主居室内财物被盗的损害赔偿问题,我们还是应该看物业管理合同中物业管理公司与业主是否有约定,如果有约定则物业公司不能免责。如果没有约定,但有证据证明物业公司没有尽到保护业主财产不受非法侵害的义务的,物业公司也不能免责。这里有两个问题需要注意,第一,盗窃案件已被侦破的,则应由犯罪分子承担民事赔偿责任。若犯罪分子不能赔偿或不能全额赔偿的,则由物业公司赔偿或补充赔偿其不足的部分。第二,盗窃案件未被侦破的,其业主财物损害的数额难以确认,则应按照公平合理原则,也就是权利义务均衡与对价的原则,确认物业公司应当承担的赔偿责任。
    (五)关于开发商出售地下停车场和住宅小区建筑物架空层内设置的停车位的问题。
要弄清开发商出售地下停车场和住宅小区建筑物架空层内设置的停车位给他人的行为是否合理合法,也就是说开发商是否有权出售停车位的问题,我们就必须弄清地下停车场和住宅小区建筑物架空层的性质和权利归属。
    1、地下停车场
    地下停车场作为住宅小区地下的建筑设施,从最初的产权来看,是开发商依其享有的土地使用权而修建的,因此,地下停车场最初由开发商享有所有权。但当业主购买小区的房屋后,地下停车场的所有权则发生了转移,它作为小区的附属设施,转让给了小区的全体业主,由业主共同共有。因此开发商不能将其出售给他人,只能供小区业主停车使用。
    2、建筑物架空层
    建筑物架空层结构多样,这里我们讲的架空层是指住宅建筑底层挑高或通风做的架空层,是建筑物内的土地面积和地表层之上住宅层以下的那部分空间,是开放式的架空结构。除有承载建筑物体的梁柱外,其组成部分十分简单,它不具有十分确定的遮闭性,没有分割成多个单独空间。同时它也不能脱离建筑物整体不可分的结构而个别地、单独地存在。由于架空层与整个建筑物的密不可分,其所占用的土地使用权也依附于整体建筑物而存在。开发商从政府或其他土地使用权人手中取得土地使用权时,支付了整个住宅小区建设用地的土地使用权出让金或转让金,开发商将小区住宅销售出去时,其出让金或转让金已经作为住宅小区建设成本打入到了销售金额中。业主向开发商购买房屋时,其所付的价款中已含有小区占地分摊面积的土地使用权转让金。因此该建筑物架空层所占有的土地使用权和架空层的空间利用权应该归该建筑物的全体业主所有,而在架空层内设置的停车位自然也应该归该建筑物的全体业主共同共有,开发商无权出售架空层内的停车位以获取额外利益。目前,一些开发商将地下停车位和架空层内设的停车位出售给他人赚取额外利润,损害业主利益的情况时有发生,因此,我们要通过审判,切实维护业主利益,促进房地产业健康有序发展。
    (六)关于结案的方式问题。从对我院石岐法庭审结的物业管理纠纷案件来看,调解结案率偏低,只占结案总数的3%,因此,我们要充分发挥法院审判的调解功能和服务功能审理此类案件,要通过做耐心细致的调解工作,促进物业管理纠纷案件的当事人互谅互让,消除对立情绪,提高案件的调解结案率。
 
    本文刊载于《法院调研与司法统计》(最高人民法院研究室编)2005年第14期
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