鲍某某诉中山某公司商品房预售合同纠纷一案

原告：鲍某某。
    委托代理人：包某某、刘某某，广东××律师事务所律师、实习律师。
    被告：中山市××有限公司。
    法定代表人：张某某，董事长。
    委托代理人：李某某、黄某某，广东××律师事务所律师。
    原告鲍某某诉被告中山市××有限公司（以下简称××公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年1月6日立案受理后，依法适用小额程序，由审判员钟劲松独任审判，于2013年1月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人包某某、刘某某，被告委托代理人李某某、黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    原告鲍某某诉称：原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告预售的、位于中山市石岐区××路×号××区×幢×单元的商品房，合同中约定该商品房建筑面积共82.56平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费已经分摊计入套内面积销售单价中，不再另行计价。此后，原告按合同约定付清全部房款。领取房产证后，原告发现被告交付的房屋建筑面积只有80.53平方米，比合同约定的面积少2.03平方米。原告与被告协商未果，故提起诉讼，请求法院判令：1.被告返还原告多收的房款7490元及利息损失（自2010年4月9日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，暂计至起诉之日止，利息为1217.12元);2.被告承担本案全部诉讼费用。
    原告为支持其主张的事实和诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.原、被告身份资料；2.中山市商品房买卖合同；3.房地产权证；4.发票；5.告知书。
    被告××公司辩称：一、本案中对面积差异补偿的条件有明确约定，应严格按照合同执行。原被告所签订的《商品房买卖合同》中的第四条、第五条对商品房计价方式以及面积差异补偿条件已经作出了明确约定，实测套内建筑面积与合同约定计价面积（套内建筑面积）发生的差异超出±0.6%的，是发生补偿的前提，本案中实测套内建筑面积与合同约定计价面积（套内建筑面积）差异在±0.6%以内，不满足补偿的条件，公摊面积差异并不成就合同约定的面积补偿条件，不应作出任何补偿。二、退一步说，即使公摊面积差异应当退补差价款，该差价款的计算，也应当按合同约定的方式进行。1、《商品房买卖合同》第四条、第五条对商品房内容和计价方式以及面积差异处理作了约定，其所约定的计价单位的套内面积单价实际包含了两部份内容，套内面积销售单价+公摊面积建设费用。在套内面积差异无须补偿而公摊面积差异大于±0.6%的情况下，应当评估核算出公摊面积建设费用，以此计算公摊面积退补减价款。因为公摊面积与套内面积，对于购房者占有、使用房屋以及房屋的市场价值的影响，差异非常的大，不可混为一谈。2、从日常生活经验来看，在一手房和二手房买卖实践中，在地段、配套、环境确定的情况下，房屋价值的决定因素是套内面积，公摊面积大小对房屋价值的影响非常的小，甚至可以忽略不计。即使公摊面积出现差异，购房者实际占有、使用的房产套内建筑面积和房产市场价值并没有因此减少。即便答辩人需要对公摊面积减少作出补偿的，也只应对因公摊面积差异而导致的房屋市场价值的减少作公平补偿。3、《商品房买卖合同》是由中山市国土资源局和中山市工商行政管理局提供的范本合同。该范本合同明确约定“对公摊面积的建设费用已摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”，即公摊面积以建设费用计价，摊计入套内面积销售单价内。该范本合同对公摊面积计价规则的约定清晰、明确，也符合房屋买卖中房屋市场价值估价的日常生活经验规则。4、应参照《广东省房屋建筑工程概算定额》，确定公摊面积建设费用的数额。三、对本案《商品房买卖合同》条款，可由中山市国土资源局和中山市工商行政管理局作出有权解释。该范本《商品房买卖合同》说明中明示：本合同条款中山市国土资源局和中山市工商行政管理局负责解释。对于本案中公摊面积差异应否补偿，公摊面积的计价方式，公摊面积建设费用如何确定，可由中山市国土资源局和中山市工商行政管理局作出有权解释。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
    被告××公司就其辩解在举证期限内未提交证据。
    经审理查明：2008年10月8日，被告××公司作为出卖人与原告作为买受人签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定买受人向出卖人购买石岐区××路×号×幢×房。《合同》第三条约定该商品房为预售房，该商品房合同约定建筑面积共82.56平方米,其中,套内建筑面积66.23平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.33平方米。该商品房测算面积方式：测绘单位测算；测绘单位名称：中山市××测绘工程有限公司；资质证书号码：粤测资字××；《合同》第四条计价方式与价款为：该商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米4599.67元,总金额304636元整。公共部位与共用房屋公摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。第五条面积确认及面积差异处理约定：商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准。实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为+0.6%以内(含0.6%)的,买卖双方不作任何补偿;2、差异值为+0.6%以上至+3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过+3%的，买受人可选择退回所购商品房或继续履行合同。买受人选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止，下同）。买受人同意继续履行合同的，房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照第四条约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差异值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积。《合同》还约定双方其他权利义务。
    合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告于2010年4月9日开具金额为304636元的发票。2010年9月6日，该房取得登记机关的产权登记。该房产证确认的房屋建筑面积为80.53平方米,套内建筑面积66.34平方米。原告从被告处领取房产证后发现产权登记的建筑面积少于《合同》约定的建筑面积82.56平方米，特诉至法院，主张前述实体权利。
    本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。由于原被告在《合同》第三条买受人所购房屋的基本情况中既约定了被告应交付房屋的套内面积，又约定了被告应交付房屋的公摊面积。因此，被告交付给原告的房屋，不但套内面积要符合合同约定，而且公摊面积也要符合合同约定，否则即构成违约。《合同》约定建筑面积共82.56平方米，其中，套内建筑面积66.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.33平方米。现被告交付的商品房经产权机关确认建筑面积为80.53平方米,套内建筑面积为66.34平方米，即公摊面积为14.19平方米。被告交付给原告的房屋套内面积和公摊面积均不符合约定，即套内面积增加，公摊面积减少。虽然《合同》第五条面积确认及面积差异处理中约定了以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，并约定套内面积按实测套内建筑面积为准，但公摊面积减少，双方未约定如何处理。被告交付的房屋，恰恰是合同约定计付房价款的部分增加了面积，而未作出约定的部分减少了面积。被告的行为已构成违约，应对未按合同约定交付房屋公摊面积承担违约责任。因该房实测套内建筑面积与合同约定套内建筑面积差异值在0.6%以内，依《合同》第五条约定买卖双方不作任何补偿，故原告无需补交房款以抵消被告的违约责任。综上，被告关于涉诉房面积差异不符合《合同》约定的退还房款的情形而无须退款的抗辩不成立，本院不予采纳。
    关于合同未约定的建筑面积差异违约责任的承担，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的、面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定的面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”据此，被告交付的房屋实际建筑面积比合同约定的建筑面积小2.03平方米，面积误差比为2.46%，属于与约定面积误差3%范围。按合同总价款折算的建筑面积单价3689.87元/平方米计，面积误差的房价款7490元，被告应返还原告，同时应自收齐房款的次日支付原告利息。原告未举证证实其实际付款之日，故本院以被告开具发票的次日即2010年4月10日作为利息起算日期，利息计算标准按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。
    根据现有的法律、司法解释能确定被告应退还的房款数额，该房屋所在的×区公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用为多少不影响本案事实的认定和处理结果，故对被告的辩解，本院不予采纳。
    综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
    被告中山市××有限公司于本判决生效之日起七日内，向原告鲍某某退还房款7490元及利息（自2010年4月10日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至本院确定的履行期限届满之日止）。
    如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告中山市××有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。 
    本判决为终审判决。

                    
审  判  员   钟劲松
书  记  员   杨　丽